А это не доля присоединяется, Вы же будете из двух объектов делать один.
В таких случаях срок владения квартирой отсчитывается хоть и не с момента объединения, но не намного лучше - с момента приобретения последней комнаты. (Верховный суд РФ (Определение от 06.04.2016 г. № 70-КГ15-16). ФНС России письмом от 07.07.2016 № СА-4-7/12211 довела позицию суда до нижестоящих органов.)
А вот как считать налог и какие вычеты применить можно - это надо думать с документами в руках.

Спасибо, коллеги, что поправили.

Ева, покупатель предлагает ненужные телодвижения. На самом деле можно объединить комнаты в целый объект одновременно с регистрацией перехода права собственности на покупателя, подав вместе с ДКП заявление. На выходе документов, он станет собственником целой квартиры.

ПРодавайте как планировали - одним договором, но покомнатно, таким образом вы избежите налога (даже указав в цене не менее 70% от кадастра), а покупатель без проблем сам объединит после покупки комнаты в квартиру.

Согласен, это же не объединение или разъединение земельных участков!
"изменение объекта недвижимого имущества в связи с объединением комнат в квартире в один объект без изменения внешних границ объекта не влечет за собой прекращения или перехода прав на него."

Ринат, приветствую! Все-таки в случае комнат срок исчисляется с момента покупки последней комнаты, Ирина Владимировна привела соответствующее Определение ВС. То есть срок владения не отсчитывается по новой с момента регистрации права на всю квартиру, он исчисляется именно с момента регистрации права на последнюю комнату в коммуналке.

Добрый день, Ева. При объединении комнат, налог может быть. Тут нужно высчитывать и учитывать кадастровую стоимость и стоимость, за которую Вы её приобрели. Дата регистрации права собственности при объединении комнат в целую квартиру, значения не имеет. Т.е. срок владения будет новый, а не более 5 лет как с долями (приращение долей).

Поэтому прежде чем этим заниматься, нужно всё тщательно просчитать и не в рамках форума. И учитывайте, что на объединение комнат в один объект займёт примерно полмесяца.

Исходя из этого, проще всего продать две комнаты по одному договору купли-продажи. При этом налога на первую комнату не возникнет, т.к. находится в собственности больше минимального срока владения (более 3-х лет). На вторую комнату можно будет избежать налога, но тут так же придётся учитывать за сколько она была куплена. Если продаёте её за ту же цену, то дохода не возникает, следовательно нет налога. Но при этом для второй комнаты нужно будет учесть и её кадастровую стоимость. Если её кадастровая стоимость умноженная на коэффициент 0,7 окажется меньше той стоимости, за которую купили, то на лога не возникнет.