Как будет считаться налоговая база по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ) с земельного участка при его разделе и последующей продаже? - советы риэлторов

Поиск по журналу

Вся Россия

Как будет считаться налоговая база по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ) с земельного участка при его разделе и последующей продаже?

Иосиф Колодин

Частный маклер

26 мая 2012

Вся Россия

3 061

В 2006 году супруги приобрели в долевую собственность (по 1/2 доли каждому) для индивидуального строительства земельный участок. В 2011 году по соглашению сторон участок разделили согласно долям на два участка и получили новые свидетельства о регистрации. В этом году один участок продан.
Вопрос: с какого момента следует считать возникновение права собственности на проданный участок?

Авторы

Иосиф Колодин

Частный маклер

Могут подойти

22 125 126 ₽

3-комн.кв., 86 м², этаж 2

Бунинская аллея

5 мин.

ЖК "Новые Смыслы", Новые Смыслы ЖК, № 174 кв-л, Москва

23 200 000 ₽

3-комн.кв., 76 м², этаж 16

Новаторская

6 мин.

улица Академика Пилюгина, 26К1, Москва

5 300 000 ₽

2-комн.апарт., 19 м², этаж 3

Южная

14 мин.

Варшавское шоссе, 125С1, Москва

11 500 000 ₽

1-комн.кв., 37 м², этаж 6

Беляево

13 мин.

Миклухо-Маклая улица, 40, Москва

29 900 000 ₽

3-комн.кв., 72 м², этаж 2

Новые Черёмушки

14 мин.

улица Вавилова, 93, Москва

120 000 ₽/мес.

3-комн.кв., 94 м², этаж 13

Говорово

10 мин.

ЖК "Татьянин Парк", улица Татьянин Парк, 16к1, Москва

15 600 000 ₽

3-комн.кв., 49 м², этаж 8

Пражская

12 мин.

Чертановская улица, 43К2, Москва

33 000 000 ₽

3-комн.кв., 82 м², этаж 12

Беляево

17 мин.

улица Островитянова, 53, Москва

95 000 ₽/мес.

2-комн.кв., 50 м², этаж 8

Варшавская

8 мин.

ЖК "LIFE Варшавская", переулок 1-й Котляковский, 4к1, Москва

60 000 ₽/мес.

1-комн.кв., 39 м², этаж 3

Потапово

11 мин.

ЖК "Скандинавия", бульвар Скандинавский, 19, Москва

13 комментариев

Армен Гаспарян

Подмосковные вечера

30 мая 2012, 03:09

Считаю, что "по соглашению сторон участок разделили согласно долям на два участка" подразумевает два этапа: сначала участок делится на две части, в каждой из которых участники остаются собственниками 1/2 доли, далее идет процедура мены одной доли одного участка на одну долю другого участка, причем эта мена по соглашению может включать денежную доплату (ведь части участка могут оказаться разно ценными, скажем, лесной и поле). Фактически происходит купля-продажа и субъекты права новые. Понятно, что возникает новый налоговый период с момента регистрации этих участков.
Если же субъект права не меняется, а по заявлению на делит участок на какие-либо части, то это техническая процедура и налоговая база от этого не может измениться, и срок должен исчисляться от предыдущей сделки - так говорит наш юрист. У меня есть опыт продаж подобных участков и проблем с налоговой ни у одного продавца не возникало.

911/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Иосиф Колодин

Автор

Частный маклер

30 мая 2012, 09:14

Армен Гарушевич, к сожалению, в отличии от нашего мнения и мнения вашего юриста у налоговой и минфина другое мение, которое они уже высказали публично в своих письмах - комментариях НК. Их логика такова: появился новый объект с новым рег. номером, по закону срок владения считается с даты регистрации, если в законе не сказано иное (а иное только для наследства, там с даты открытия наследства). И слава богу, что у продавцов проблем не возникало, но мы же понимаем, что это не аргумент.

488/50 000

Марсель Ахметшин хороший эксперт

HOMEWAY

29 мая 2012, 10:26

несовершенство закона он требует доработки, если у вас есть время заниматься этим обратитесь к своему депутату с предложением

125/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Юлия Николаевна

28 мая 2012, 12:05

Я считаю, что налоговая будет действовать по аналогии в разъяснением, данным в Письме Минфина России от 07.07.2010 N 03-04-05/10-372: поскольку при разделе земельного участка возникают новые объекты права собственности, которым присваиваются новые кадастровые номера, а данный объект прекращает свое существование, срок нахождения в собственности образованных при таком разделе земельных участков исчисляется с даты их регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

508/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Юлия Николаевна

28 мая 2012, 12:27

Согласно ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

228/50 000

Иосиф Колодин

Автор

Частный маклер

28 мая 2012, 13:27

Юлия, спасибо за цитирование статьи ГК. Вопрос в том, а где же ВНОВЬ создаваемое имущество? Участок тот же, даже размер не изменился, так же соответствует 1/2 доли (хотя это не важно и на этот счет есть письмо Минфина, кстати более свежее, чем приведенное Юрием, правда по поводу сроков владения при изменении долей в квартире от 15 сентября 2011 г. N 03-04-05/5-666). Выделили в натуре, чтобы продать. Конечно, для снятия данного вопроса, следовало сначала оформить продажу доли собственности участка без выделения в натуре, А потом уже оформить размежевание или как там правильно с юридичексой точки зрения называется.

623/50 000

Юлия Николаевна

29 мая 2012, 12:21

Что касается письма Минфина от 15 сентября 2011 года, то его смысл в том, что с момента возникновения права на долю считается срок владения, безотносительно того, уменьшалась она впоследствии или увеличивалась, ОБЪЕКТ то один и тот же, с одним кадастровым (условным) номером. При изменении размера доли не идет прекращения права на объект и возникновения права на новый по ЕГРП. А если участок разделен, прошло межевание, и образовано 2 ОТДЕЛЬНЫХ ОБЪЕКТА с разными кадастровыми номерами по ГЗК, которые вносятся в реестр прав на недвижимость с прекращением права на прежний участок и созданием права на 2 НОВЫХ. Поэтому я и провела аналогию с цитируемым мной Письмом Минфина от 07.07.2010 года. Россреестр выгрузку в налоговую сделает по вновь созданным объектам (2 участкам), поэтому я и полагаю, что срок будет течь с даты получения Свидетельств на два отдельных участка. Не знаю, как на самом деле, может сказать только налоговый инспектор. Я просто высказала свою точку зрения.

981/50 000

Иосиф Колодин

Автор

Частный маклер

29 мая 2012, 19:33

Спасибо, Юлия! Так и скажет налоговый инспектор, и на иное мнение суда слабая надежда...

88/50 000

Юлия Николаевна

30 мая 2012, 12:10

Не за что, Иосиф, это мое мнение, суд думаю, тоже будет принимать решения по аналогии данной нормы, как это часто бывает по налоговым спорам. Уж лучше до суда не доводить, а сходить к налоговому инспектору.

206/50 000

Игорь Владимирович

"НеоИнвест" АН

27 мая 2012, 20:35

Все просто: в результате деления образовался новый объект собственности. Очевидно, что пользовались им менее трех лет. Налоговые последствия так же очевидны.

157/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Игорь Бoaчев

АэНБИ

26 мая 2012, 23:00

Мнение двоякое - с одной стороны два вновь образованных объекта. с другой стороны пользование более трех лет. Мне кажется. что лучше не рисковать, все можно оформить если помозговать.

184/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Даниил Пятецкий

Частный маклер

26 мая 2012, 10:07

Добрый день. Право собственности на участок у Вас возникло в 2006 году, следовательно право собственности более 3-х лет, налога нет (ст. 217 НК РФ). Хотя вопрос очень спорный, рекомендую обратиться в налоговую инспекцию за разъяснениями.

237/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Иосиф Колодин

Автор

Частный маклер

26 мая 2012, 09:47

Считаю необходимым ответить, что данный вопрос рассматривался в информационно аналитическом вестнике для налогоплательщиков Красноярского края "НАЛОГОВЫЕ ВЕСТИ" №8 апрель 2011 года, стр. 12. Однако мнение автора не разделяю. Поэтому хотелось бы услышать мнения специалистов.
Спасибо!

288/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях