Если планируется на несколько лет, прописывайте в договоре аренды, что каждый год будите корректировать цену в соответствии с отчетом оценщика о ставке аренды данного помещения. Отчет стоит 5 000 рублей, делается за счет арендатора или как договоритесь.

Светлана большая часть сетевых брэндов, таких как Елки-палки, евразия, Япоша, рив-гош, и т.д. помещения только арендуют, договора только длительные. Ибо чтобы открыть и раскрутить такое заведение как елки-палки или япоша, нужно не менее полугода и миллионов 10 вложений. владельцы бизнеса тоже не детки из песочницы и взять их просто так вытурить на улицу не получится. поэтому все только через ФРС, ну а вашим арендодателям могу только посочувствовать. сам знаю несколько человек, кто в 90-е отличился, теперь в соцсетях боится регестрироваться.

Мы никогда не регистрируем в ФРС - это противоречит интересам моих арендодателей, у меня только частники-арендодатели, по ним много специфики: "Владельцы заводов, газет, пароходов...". Им не нужна ни какая огласка - ни с УФРС, ни с судами, ни с налоговой, ни с рейдерами:) Теперь в старости они молятся богам (кто на даче, кто на Ганге) и живут очень тихо и скромно. Для крупных тем это не подходит. А насколько слышу я - производство и рестораны в аренду на разводят, потому они и не переезжают, если только от КУГИ. Хотя я в этом совсем мало понимаю. У моих то цеха, то харчевни:)

В первые о таком слышу - очень интересный и дельный подход, надо взять на вооружение. ПРавда такое может прокатывать на недорогих или непрозодных объектах. любой ресторан, магазин на такие условия не пойдет - если найти арендатора на 15% дороже и порвать с ними договор, то вся прибыь за год вряд ли покроет убытки от переезда и потери наработанных клиентов, поэтому их интересуют ТОЛЬКО долгосрочные договора с обязательной регистрацией в ФРС.

Я прописываю лукаво "преимущественное право продления, если к дате (сроку, событию) не заключен иной предварительный договор аренды с ценой выше на 15% (иногда на 10%)" Тема- жесть: договор на 11 месяцев, дается 5 рабочих дней, чтобы заключить с другим арендатором по цене выше на 15%. Тогда со мной не продлевают. Если мне заключенный предварительный договор не предъявили - я имею право на продление без удорожания. Типа - нет более щедрого, значит и я сгожусь. На выезд дается 1 месяц. Пример: договор на 11 месяцев до 30 июля 2013. Если 30 июля мне показали заключенный договор с иным лицом (дог с 01 сентября), то я обязана освободить помещение до 01 сентября с зачетом залоговой суммы (арендная ставка за последний месяц). Я съезжаю до 01 сентября, новый заезжает с 01 сентября. Если не показали договора с новым - значит 02 августа мы с арендодателем подписываем очередной договор на 11 месяцев без повышения арендной платы (на старых условиях). Залог за последний месяц (на выезд) переносим на новый арендный год. Типа, раз новой жены не нашел - проживем вместе еще год. А там видно будет. Ну при этом никто не мешает в любой момент договориться о промежуточном повышении на 3-7 % - доп. соглашение к договору и живем дальше. Тема забавна в том, что когда два или три сособственника, а поиском арендаторов занимается один из них - это позволяет лоббировать мои интересы: конечно, надо бы ее выгнать и найти дороже, но другие так до договора и не дошли:) Да смотрели, но предвариловку не подписали! Тему эту подсказали староверы из Перми - у них народные мотивы сильно на договорные отношения влияют:) Мои друзья-мебельщики на аренде склада так уже с 2005 года сидят. "Раз вы лучше нас не нашли - тогда мы остаемся, а платить больше у нас все равно денег нет" Аренда - дело полюбовное, юрист в этом деле, как переводчик - переводит волеизъявление сторон. У арендодателя своя правда в прибылях и убытках. Никого слушать или жалеть арендодатели не будут (да и права не имеют). Сами знаете, какой дорогой ценой им достались эти склады, ОСЗ, заводоуправления и т.д. Не одна могилка и не одна сиротка этому цена с 1991 года:)

ну и каков тогда выход, на Ваш взгляд, который устроит обе стороны? давайте возьмем за образец помещение где аренда 500.000 руб./мес

А кто будет оплачивать независимого оценщика? Или Вы думаете, что оценщику заплатит арендодатель, а тот в оценке напишет, что цена не повысилась или наоборот понизилась? Я с оценщиками работаю по квартирам - кто платит, тот и музыку заказывает. А обосновать можно даже метеорит:)

Светалана Алексеевна, мы вам не враги, сами работает по разные стороны баррикад)))
лояльность это конечно хорошо, и помещения бывают разные. бывают такие, которые вообще не стоят и сдаются буквально за день за любые деньги а бывают стоящие по полгода. тут как с квартирами - весной арендаторы диктуют условия, осенью арендодатели. смотря какой спрос... если у Вашего клиента хорошее помещение в проходном месте, которое реально востребовано, то ничего удивительного в том что он диктует условия - все равно знает что сдаст. В этой теме мы имеем другую ситуацию, по крайней мере со слов Александры - помещение в глухомани и без ремонта, и получается что собственник не в том положении чтобы пальцы гнуть.

ну если аренодателя уломать не удастся, и помещение только это подходит, то да, удинственный вариант, но сразу нужно оговаривать, что оценщика брать только независимого и каждый год нового.

Уважаемые Александра и Дмитрий! Отвечаю вам, как "ВРАГ": сама работаю на арендодателя. Так просто поясняю на моём злобном арендодателе - с ним уживаются только те, кто готов последовательно, гибко и ВСЕ ВРЕМЯ вести диалог об условиях и о цене. А кто из арендаторов диктует любые фиксированные условия - тем от ворот поворот. У нас тоже были предложения зафиксировать повышение цены (в нашем случае на три года). Но для арендодателя это оказалось просто не рентабельно. В итоге хорошего арендатора 700 кв м "выжили" придирками - всегда найдется к чему придраться. Разбили площади на 150 -200 кв м и сдали по мелочи, но в полтора раза дороже. Выгода арендодателя - это не пустой звук. У нас помещения были в "глухом районе" на бухарестской. За три года там ввели в эксплуатацию станцию метро и они повысились в цене. Вот старый арендатор и стал не нужен - слишком дешево платил. На цену аренды влияет спрос и жадность арендодателя. К слову сказать - мой в договоре готов подписать все что угодно, хоть уменьшение цены каждый год. А в жизни - живет в реальности: есть ажиотажный спрос - поднимает цену, нет спроса - опускает. Кто с ним спорит или "качает" права - с тем расстается очень быстро и исключительно на законных основаниях. Судов совсем не боится - сам в прошлом судейский. ООО "Рога" сменить на ООО "Копыта" - не вопрос. Но кто из арендаторов с ним ведет переговоры - с теми он живет легко и лояльно. Когда я к нему обращалась с такими же пожеланиями, как у Вас он мне отвечал - будет в России стабильность - введем и на Бухарестской улице. А пока все будут жить или так, как хочу я, или пусть ищут другое помещение, это не музей, это бизнес. Это я рассказала распространенное мнение реальных собственников. Цена у него не падала ни разу за четыре года. Повышение - примерно 17-20% в год. При этом он хочет рентабельность 31-34% (сейчас около 25%). Цели "справедливость" нет, есть цель "доход".