Совсем не заплатить НДФЛ у вас не выйдет ни при каких вариантах. Даже учитывая то, что право зарегистрировано в 2017-ом и в 2020-ом уже наступил срок три года (или скоро наступит), а данная квартира является Единственным Жильём (ЕЖ), всё равно каждый из детей заплатит по 10 000 рублей. Если данная квартира не попадёт под категорию ЕЖ, то суммарный НДФЛ на семью составит 204 000 рублей.
Какую бы вам там сумму в договоре не придумали, ИФНС применит к вашей сделке цифру 3 845 000 рублей, хотите вы этого или нет. Она равна 70% от кадастровой стоимости квартиры, а право у вас возникло после 2016-го года.
P. S. все расчёты приведены примерными цифрами, я не стал писать маленькие рубли и копейки, погрешность не более 2-3 сотен рублей. Они верны при условии, что между вами не было брачного договора (БД) о раздельной собственности. Если же БД был, и Вы не имели отношения к данной квартире, то прибавьте еще 92 000 рублей на себя. Надеюсь, что все члены Вашей семьи, являются налоговыми резидентами РФ))))

Сергей, абсолютно неважно, каким образом был использован маткап, невозможно давать консультации не следя за постоянно меняющимися поправками в законодательстве, почти два года прошло с того времени, как изменилось всё, а Вы всё про старое. Пройдите по ссылке ))

Евгения, вы суммой мат.капитала оплатили часть стоимости квартиры? Т.е. использовали мат.капитал прямо в момент покупки этой квартиры в 2017 г ? Или вы мат. капиталом погасили часть ипотечного кредита, с помощью которого вы купили эту квартиру?

"Думаю, что у ваших детей, которых вы сейчас будете наделять долями, никаких расходов на приобретение этих долей не будет"
Сергей, дублирую ещё раз: с 2019 года, если недвижимость приобретается с помощью материнского капитала с ПОСЛЕДУЮЩИМ выделением долей детям, то расходы на ее приобретение распределяются на всех собственников в соответствующих долях. В случае продажи жилплощади они учитываются при расчете налоговой базы по НДФЛ пропорционально.
Евгения, затраты на нотариуса по выделению долей не входят в состав расходов при приобретении!

Думаю, что у ваших детей, которых вы сейчас будете наделять долями, никаких расходов на приобретение этих долей не будет. Вы же не по договору купли-продажи их выделяете, не продаете им доли. Под расходами на приобретение квартиры имеется в виду сумма за какую вы эту квартиру купили в 2017 г. у предыдущих собственников Т.е. 2 млн. 275 тыс. руб. Сейчас вы продаете эту квартиру за 3 млн. 700 тыс. Т.е. ваш доход от продажи квартиры будет 3 млн. 700 тыс. Полученый доход облагается налогом в 13%. Вы имеете право уменьшить налогооблагаемую сумму на сумму, которую вы затратили на покупку этой квартиры. Т .е. на 2,275 млн. Итого под налогообложение попадает 1 млн. 425 тыс. руб. Если вы не будете продавать сейчас и подождете пока не исполнится три года со дня покупки, и продадите после 3-х лет владения, то тогда не нужно будет платить налог с полученной суммы. Это при условии, что данное жилье у вас единственное.

Евгения, что-то Ваш вопрос совсем не туда завели, давайте по порядку!
Во-первых, после выделения долей детям необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на продажу и одновременную покупку дома.
Во-вторых, если недвижимость приобретается с помощью материнского капитала с выделением долей детям, то расходы на ее приобретение распределяются на всех собственников в соответствующих долях. В случае продажи жилплощади они учитываются при расчете налоговой базы по НДФЛ пропорционально.
На цифрах это означает следующее: если в договоре купли-продажи будет фигурировать сумма продажи 3,7, кстати, в одном единственном договоре, без всяких непонятных и ненужных умозаключений диванных специалистов, то возникает налог в размере 13% с разницы между ценой покупки и продажи пропорционально своим долям. Далее, если ранее не использовали имущественный вычет при приобретении имущества, то возникший налог можно свести к нулю путём грамотного заполнения налоговой декларации с применением всех имущественных вычетов. Я привёл белый и прозрачный способ взаимодействия со своим покупателем. Менее прозрачный путь - это согласованный с покупателем порядок стоимости в дкп, о чём Вы написали выше, добрая воля покупателя и так далее. Я за прозрачный путь, а окончательное решение принимает продавец и покупатель после очной консультации у специалиста.

То что вы покупаете взамен-государство не интересует. Оно следит только за тем, чтобы все получившие доход от продажи недвижимости (да и вообще получившим любой доход) заплатили с него налог. Особенно, если продается квартира купленная меньше 5 лет назад, и соответственно права на вычет нет. Посколько не прошло 5 лет после покупки.

Если Вы не пользовались налоговым вычетом, то самое время это сделать. Тогда и налогов можно совсем избежать.

Продавая квартиру, мы покупаем дом и выделяем детям там большую площадь.

Покупать отдельными договорами недвижимость, принадлежащую детям, никакие законы не запрещают, более того, это общая практика при т.н. размене, или разъезде - детям взамен покупается какая-то жилплощадь. Говорят, что переболевшие коронавирусом становятся параноиками, и всё чаще приходится сталкиваться с подтверждением этого явления, у риэлоров в том числе. А вот не платить налоги не получится. Око Саурона бдит... Все официальные сделки, любые расчеты сегодня - на ладони у государства. Если вы сами не заплатите, вам этот налог доначислят. И платить всё равно придется.