Поиск по журналу

Вся Россия

Как убедиться что собственник не был в браке на момент покупки недвижимости

Андрей Пшеблинский

13 февраля 2024

Вся Россия

7 282

Здравствуйте!

Сейчас на стадии покупки участка ИЖС, собственник продает через агенство, встретился с его агентом, договорились по цене. Запросил все документы что есть на руках , дали свежую выписку ЕГРН, копию договора купли продажи , копию паспорта, копию свидетельства о регистрации. Так вот возник спор с риэлтором. Дело в том что участок собственник купил в 2011 году, в браке на момент покупки не состоял, в 2017 женился и сейчас решил продать имущество. Я запросил подтверждение что на момент покупки участка в браке не состоял. Риэлтор говорит что достаточно посмотреть паспорт собственника, паспорт выдан в 2001 году и не менялся, и в нем только один штамп о заключении брака в 2017 году, соответственно в интервале с 2001 года по 2017 в браке не состоял иначе бы ему не поставили отметку в новом браке в 2017 году если был бы старый брак, а если бы был развод то проставили бы отметку о разводе перед новым штампом о новом браке.

Я считаю что он мог состоять в браке т.к. не всегда у людей есть штамп о разводе, он мог вступить в брак до 2001 года и была отметка об этом в старом паспорте.

В общем подскажите как быть?

как я понимаю, в таком случае можно просить собственника сходить в ЗАГС и запросить справку о своем гражданском состоянии на период покупки им участка в 2012 году или отправить его к нотариусу чтобы подписал заявление об отсутствии брака? или это все лишнее и отметки в паспорте дают 100% гарантию?

Авторы

Теги

Андрей Пшеблинский

загородная недвижимость участок риски покупка недвижимости супруги

Могут подойти

20 774 200 ₽

3-комн.кв., 86 м², этаж 2

Бунинская аллея

5 мин.

ЖК "Новые Смыслы", Новые Смыслы ЖК, № 174 кв-л, Москва

22 447 410 ₽

2-комн.кв., 61 м², этаж 2

Аминьевская

28 мин.

ЖК "Среда на Лобачевского", Среда на Лобачевского ЖК, Очаково мкр, Москва

17 633 031 ₽

2-комн.кв., 52 м², этаж 5

Говорово

13 мин.

ЖК "Переделкино Ближнее Город-парк", к2, 17-й кв-л, Переделкино Ближнее мкр, Москва

20 480 040 ₽

2-комн.апарт., 49 м², этаж 20

Давыдково

12 мин.

ЖК "West Tower (Апартаменты бизнес-класса) (Вест Тауэр)", Аминьевское шоссе, 6, Москва

14 990 000 ₽

2-комн.кв., 45 м², этаж 5

Ясенево

4 мин.

Новоясеневский проспект, 22К3, Москва

улица Удачная, 18, д. Бачурино, Москва

107, д. Каракашево, Москва

8 300 000 ₽

2-комн.кв., 53 м², этаж 4

Филатов Луг

11 мин.

улица Жемчужная, 1к17, Филимонковское поселение, Москва

8 590 000 ₽

1-комн.кв., 33 м², этаж 5

Говорово

9 мин.

улица 50 лет Октября, 23К1, Москва

11 500 000 ₽

1-комн.кв., 37 м², этаж 6

Беляево

13 мин.

Миклухо-Маклая улица, 40, Москва

10 комментариев

Даниил Пятецкий

Частный маклер

13 февраля 2024, 23:28

Лучший совет

А ещё у него мог быть зарегистрированный брак на территории иностранного государства. Все проверить невозможно. Все перечисленное вами применимо, но 100% гарантии не даёт.

171/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Даниил Пятецкий

Частный маклер

14 февраля 2024, 14:25

Верно, в заявлении нотариус удостоверяет факт волеизъявления лица, его подпись, но не проверяет факты изложенным в нем. Повторюсь, на 100% проверить факт наличия брачных отношений невозможно.
В случае невозможности проверить наверняка выход только один - создание максимальных предпосылок добросовестности покупателя. Заявление по тексту договору и/или отдельное нотариальное заявление, справка из ЗАГСа. Это максимум, который здесь есть.
Если профессионально погружаться в этот процесс, то можно проанализировать косвенные признаки наличия брака. Например, дети, архивный регистрационный учет, вообще вся собственность и т.д. Но только все это: во-первых, надо как-то получить (информация то закрытая); во-вторых, это очень затратно (десятки тысяч руб.); в-третьих, недостаточно обложится кипой документов, все это необходимо уметь читать и на уровне интуиции понимать куда смотреть и что искать.

909/50 000

Геннадий Савинов

17 февраля 2024, 20:19

Екатерина Колясина, отсутствие согласия супруга на сделку не является сейчас (п. 3 ст. 35 СК РФ) и не являлось в прошлых редакциях ст. 35 СК РФ основанием признания сделки ничтожной.

182/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Екатерина Колясина

17 февраля 2024, 03:19

Не согласна с отсылкой Геннадия на 35 ст СК РФ. Там речь идет о том , что сделка из ничтожной переходит в категорию оспоримой. Оно, конечно, приятнее, но на деле так себе.

171/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Наталия Никишева

Частный маклер

14 февраля 2024, 14:37

Добрый день. Лучше заказать справку в Загсе (можно через МФЦ или Гос.услуги) форма № 15. Утверждена Приказом Минюста России от 01.10.2018г, за период,какой вы считаете нужным. Заполняется в отношении лица, не состоящим в браке (или состоявшим), об отсутствии факта гос.регистрации Акта гражданского состояния. Также для вашего архива вы можете запросить нотариальное Заявление Продавца, что на момент приобретения данного земельного участка в зарегистрированном браке не состоял и нотариальное согласие нынешней супруги, что она дает согласие на отчуждение участка. В вашем случае советую нанять риэлтора для дальнейшей проверки Продавца на различные скрытые риски.

672/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Елена Назарова

Доминель

14 февраля 2024, 14:08

Если продавец был в браке с 2017 г по наст время, я бы попросила согласие действующей супруги, так как на участке ( любом) много каких вложений - улучшений можно сделать, например, мелиорация или. и эти вложения нередко дорогостоящие . Если брачного договора нет с супругой.

277/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Татьяна Скулкина

Частный маклер

14 февраля 2024, 07:52

если продавец предоставит справку по форме 15 об отсутствии факта государственной регистрации акта гражданского состояния в юридически значимый период (на момент покупки участка) и в договоре будет соответствующий пункт заверения об обстоятельствах, то этого вполне достаточно. Т.к. проверить регистрацию брака на территории другого государства невозможно

355/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Михаил Морозан

ИП Морозан М. С.

14 февраля 2024, 01:13

Здравствуйте. Если первый брак действительно был и супруга после развода, начиная с 2017 года не подала на раздел, то сейчас суды с большей долей вероятности откажут(за исключением уважительных причин). К 2017-му году ещё добавьте 3 года исковой давности и получаете 2020-й год с наименьшими рисками. Не так давно было аналогичное дело, когда супруги развелись в 2016 году, далее супруг квартиру продал в 2017-м и далее супруга подала только в 2022-году на раздел- суд ей отказал.

Для данной ситуации достаточно заявления о том, что на момент покупки в браке не состоял, нотариальное.
По земле перечитайте внимательнее последнее предложение у Геннадия Савинова выше.

682/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Евгений Тараканов

ИП Тараканов Е. В.

14 февраля 2024, 00:34

Андрей, здравствуйте!

Вы все верно понимаете, кроме того, что в вашем случае не требуется "100%-я гарантия" того, что участок был куплен не в браке. Вам доступны только законные способы убедиться в этом: предоставление продавцом сведений из ЗАГС об актах гражданского состояния и заверения продавца в дкп и/или нотариально удостоенным заявлением.

Все. И этого вполне достаточно.

Судебная практика в последнее время складывается так, что если по данным ЕГРН недвижимость не находится в совместной собственности супругов, а покупатель не знал и не мог знать, что недвижимость приобреталась в браке, то другой супруг, в случае продажи недвижимости может претендовать только на компенсацию своей доли другим супругом. Отменить дкп и предъявлить претензию покупателю он не может.

Требование добросовестности, в данном случае, применяется не только к покупателю, но и к продавцу. Если для него это было важно, он должен был позаботиться о том, чтобы сведения о его собственности были внесены в государственный реестр.

Андрей, здравствуйте! Вы все верно понимаете, кроме того, что в вашем случае не требуется "100%-я гарантия" того, что участок был куплен не в браке. Вам доступны только законные способы убедиться в этом: предоставление продавцом сведений из ЗАГС об актах гражданского состояния и заверения продавца в дкп и/или нотариально удостоенным заявлением. Все. И этого вполне достаточно. Судебная практика в последнее время складывается так, что если по данным ЕГРН недвижимость не находится в совместной собственности супругов, а покупатель не знал и не мог знать, что недвижимость приобреталась в браке, то другой супруг, в случае продажи недвижимости может претендовать только на компенсацию своей доли другим супругом. Отменить дкп и предъявлить претензию покупателю он не может. Требование добросовестности, в данном случае, применяется не только к покупателю, но и к продавцу. Если для него это было важно, он должен был позаботиться о том, чтобы сведения о его собственности были внесены в государственный реестр.

1 057/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Геннадий Савинов

14 февраля 2024, 00:07

Целесообразно получить сведения ЗАГС официальные или иные, а также предусмотреть соответствующие заверения об обстоятельствах в договоре купли-продажи. Однако, с учетом абзаца 2 п.2 ст. 35 Семейного кодекса РФ, супругу, чье согласие не было получено, практически ничего не светит, если он Вам о своем несогласии на сделку заранее не скажет. Для загородной недвижимости есть много иных более существенных рисков.

411/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях