Поиск по журналу

Москва и МО

Какая цена продажи квартиры в данной ситуации (неотделимые улучшения)

Виталий

11 января 2022

Вся Россия

1 418

Добрый день. В конце 2021 продали квартиру ипотечнику сбербанка. С ведома банка и участии риэлтора согласились на завышение цены, у покупателя не хватало денег на первоначальный взнос, кроме того долго не было покупателей, решили не упускать, да и с ценами на квартиры начались непонятки.

Теперь надо подавать 3НДФЛ, платить налоги (нет 5 лет владения, куплена в 2018 году). Квартира покупалась нами за 2 500 000 руб.

В нотариальном договоре (в квартире были детские доли) указана следующая формулировка:

7. Стороны оценивают указанную квартиру в 3 000 000 руб.

8. Покупатель купил у продавцов указанную квартиру за 3 000 000 руб.

9. Расчет по настоящему договору производится следующим образом:

- 400 000 руб за счет собственных средств ПОКУПАТЕЛЯ;

- 2 600 000 руб за счет кредитных средств предоставленных ПОКУПАТЕЛЮ по кредитному договору №___ на сумму 3 200 000 руб на приобретение вышеуказанных объектов недвижимости с неотделимыми улучшениями. Сумма в размере 2 600 000 руб будет направлена в порядке безналичного расчета с использованием номинального счета БАНКА на счет ПРОДАВЦА. Перечисление суммы 2 600 000 руб будет произведено в течении 3 рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности к ПОКУПАТЕЛЮ, а также регистрации ипотеки; а оставшаяся сумма кредитных средств в размере 600 000 руб будет направлена на иные неотделимые улучшения объектов недвижимости.

Какую сумму надо указать в 3НДФЛ как стоимость продажи, чтобы не иметь проблем с налоговой?

1. Указанную в п. 7 и п. 8 сумму 3 000 000 руб?

2. Или все-таки добавить 600 000 руб неотделимых улучшений и цена квартиры становится 3 600 000?

Я больше склоняюсь к пункту 2, очень "нехорошую" формулировку нам подкинул нотариус, риэлтор тоже прочитал договор но сказал все нормально... А теперь мы сделав доброе дело для покупателя попали на лишний налог в сумме 78 000 руб...

Сразу говорю, никаких способов уменьшить налог не вижу - собственность менее 5 лет (куплено в 2018), другая недвижимость на момент продажи была, под последние изменении для семей с детьми не попадаем - покупаем квартиру меньшей площади и кадастровой стоимости. Отказаться и купить что-то другое нет смысла, потеряем задаток примерно в сумме налога, да и нет больше в желаемом районе ничего приличного и за вменяемые деньги, уже долго нет. А цены растут...

Авторы

Теги

Виталий

продажа квартиры

Могут подойти

20 774 200 ₽

3-комн.кв., 86 м², этаж 2

Бунинская аллея

5 мин.

ЖК "Новые Смыслы", Новые Смыслы ЖК, № 174 кв-л, Москва

30 000 ₽/мес.

1-комн.кв., 30 м², этаж 10

Щербинка

5 мин.

шоссе Остафьевское, 12к2, Москва

10 000 000 ₽

2-комн.кв., 33 м², этаж 9

Царицыно

8 мин.

Севанская улица, 8, Москва

14 990 000 ₽

2-комн.кв., 45 м², этаж 5

Ясенево

4 мин.

Новоясеневский проспект, 22К3, Москва

5 300 000 ₽

2-комн.апарт., 19 м², этаж 3

Южная

14 мин.

Варшавское шоссе, 125С1, Москва

29 900 000 ₽

3-комн.кв., 92 м², этаж 10

Университет Дружбы Народов

13 мин.

улица Островитянова, 9К1, Москва

улица Удачная, 18, д. Бачурино, Москва

11 500 000 ₽

1-комн.кв., 37 м², этаж 6

Беляево

13 мин.

Миклухо-Маклая улица, 40, Москва

10 800 000 ₽

1-комн.кв., 36 м², этаж 3

Генерала Тюленева

7 мин.

улица Теплый Стан, 21К5, Москва

13 900 000 ₽

3-комн.кв., 49 м², этаж 7

Коньково

3 мин.

Профсоюзная улица, 130К1, Москва

7 комментариев

Арман Барекян

Авангард Недвижимость

11 января 2022, 20:47

Лучший совет

Это в каком банке такие тупые договора пропускают? Ваш альтруизм удивляет конечно.

"а оставшаяся сумма кредитных средств в размере 600 000 руб будет направлена на иные неотделимые улучшения объектов недвижимости."

Кому направлена? В итоге продавцу по аккредитиву какую сумму перечислили на счёт, всего сколько денег получили по выписке из Р\счёта?

369/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Арман Барекян

Авангард Недвижимость

11 января 2022, 21:06

В любом случае, нужно заявить имущественный вычет по расходам на сумму 2,5 млн, Вы это и сами знаете, судя по правильной цифре по налогу к оплате.
Если ранее не получали имущественный вычет при приобретении имущества, то можете взаимозачётом убить любой возникший налог в пределах озвученных цифр, даже если считать по самой максимальной цифре лишнего налога на сумму 78 000 р. В запасе ещё останется достаточно вычета, чтобы получить по справке 2-НДФЛ или также заявить взаимозачёт для погашения других возникших к уплате налогов.

538/50 000

Виталий

Автор

12 января 2022, 20:11

Думаю справлюсь.
Доля отца 9/20, матери 9/20, 2-х детей по 1/20. Доли выделили после погашения ипотеки, маткапиталом закрыли часть кредита.
Покупка 2018:
Стоимость квартиры по ДКП 2 500 000 руб, % по ипотеке 100 000, т.е. общая стоимость приобретения = 2 600 000 руб. Делим эту сумму пропорционально долям и получаем для каждого из продавцов сумму, на которую можно уменьшить доход от продажи в 2021 году.
Продажа 2021:
Стоимость квартиры по ДКП 3 000 000 руб идет на каждого из продавцов пропорционально долям.
Улучшения на сумму 600 000 руб идут на одного из родителей, конкретно на того, кому перевели эту сумму, т.к. в договоре о условиях распределения этой суммы ничего не сказано, а в платежке банка указан получателем конкретно этот родитель.
Тогда для этого родителя расчет такой:
2 600 000 руб * 9/20 = 1 170 000 руб – сумма расходов на приобретение квартиры в 2018 году
3 000 000 руб * 9/20 = 1 350 000 руб сумма полученная за продажу квартиры в 2021 году
600 000 руб – сумма улучшений в 2021 году
1 950 000 – общая сумма дохода с продажи в 2021 году
1 950 000 – 1 170 000 = 780 000 руб налогооблагаемая база
Для остальных продавцов расчет аналогичный, только они не получили сумму с неотделимых улучшений и поэтому не включают ее в доход с продажи.
Про 250 тыс почитаю, спасибо.
Но насколько я понимаю кроме этого есть возможность фактически не уплачивать налог, а произвести «взаимозачет» налога к уплате и остатка по имущественному налоговому вычету с покупки (еще в остатке сумма на 1,5 млн из 2-х млн), он перекроет сумму налога к уплате. Вот тут я что то не пойму как это сделать…

Думаю справлюсь. Доля отца 9/20, матери 9/20, 2-х детей по 1/20. Доли выделили после погашения ипотеки, маткапиталом закрыли часть кредита. Покупка 2018: Стоимость квартиры по ДКП 2 500 000 руб, % по ипотеке 100 000, т.е. общая стоимость приобретения = 2 600 000 руб. Делим эту сумму пропорционально долям и получаем для каждого из продавцов сумму, на которую можно уменьшить доход от продажи в 2021 году. Продажа 2021: Стоимость квартиры по ДКП 3 000 000 руб идет на каждого из продавцов пропорционально долям. Улучшения на сумму 600 000 руб идут на одного из родителей, конкретно на того, кому перевели эту сумму, т.к. в договоре о условиях распределения этой суммы ничего не сказано, а в платежке банка указан получателем конкретно этот родитель. Тогда для этого родителя расчет такой: 2 600 000 руб * 9/20 = 1 170 000 руб – сумма расходов на приобретение квартиры в 2018 году 3 000 000 руб * 9/20 = 1 350 000 руб сумма полученная за продажу квартиры в 2021 году 600 000 руб – сумма улучшений в 2021 году 1 950 000 – общая сумма дохода с продажи в 2021 году 1 950 000 – 1 170 000 = 780 000 руб налогооблагаемая база Для остальных продавцов расчет аналогичный, только они не получили сумму с неотделимых улучшений и поэтому не включают ее в доход с продажи. Про 250 тыс почитаю, спасибо. Но насколько я понимаю кроме этого есть возможность фактически не уплачивать налог, а произвести «взаимозачет» налога к уплате и остатка по имущественному налоговому вычету с покупки (еще в остатке сумма на 1,5 млн из 2-х млн), он перекроет сумму налога к уплате. Вот тут я что то не пойму как это сделать…

1 672/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Иосиф Колодин

Частный маклер

12 января 2022, 15:55

Добрый день!
Стоимость продажи квартиры является существенным условием договора продажи квартиры.
В договоре, как Вы пишите цена квартиры прямо определена в размере 3 млн.руб. в пунктах 7 и 8 договора.
Кроме квартиры в договоре указан еще другой объект продажи по цене 600 тыс.руб., названный "неотделимыми улучшениями".
Несмотря на то, что всем (продавцу, покупателю и контролирующим органам) понятно, что это завуалированная часть стоимости квартиры, налоговые последствия для сторон договора будут разные.
Продавец обязан декларировать весь полученный доход по такому договору, как доход полученный от продажи двух разных объектов.
Покупатель не сможет, при необходимости, учесть стоимость этих оплаченных "улучшений", как расходы, связанные с приобретением квартиры.
Продавец при составлении налоговой декларации 3-НДФЛ может попробовать заявить по "улучшениям" вычет в размере 250 тыс.руб., как с дохода от продажи прочего имущества, например встроенных шкафчиков и т.п.
Все это для продавца было бы еще терпимо, если декларацию подавать одну.

А что означает фраза автора: "В нотариальном договоре (в квартире были детские доли) " ?
Сколько собственников было у проданной квартиры, четверо ?
Тогда и подавать надо будет четыре декларации, а в них и доходы делить..., и вычеты..., и налог к уплате... .
Справитесь ?
Желаю успеха!!!

Добрый день! Стоимость продажи квартиры является существенным условием договора продажи квартиры. В договоре, как Вы пишите цена квартиры прямо определена в размере 3 млн.руб. в пунктах 7 и 8 договора. Кроме квартиры в договоре указан еще другой объект продажи по цене 600 тыс.руб., названный "неотделимыми улучшениями". Несмотря на то, что всем (продавцу, покупателю и контролирующим органам) понятно, что это завуалированная часть стоимости квартиры, налоговые последствия для сторон договора будут разные. Продавец обязан декларировать весь полученный доход по такому договору, как доход полученный от продажи двух разных объектов. Покупатель не сможет, при необходимости, учесть стоимость этих оплаченных "улучшений", как расходы, связанные с приобретением квартиры. Продавец при составлении налоговой декларации 3-НДФЛ может попробовать заявить по "улучшениям" вычет в размере 250 тыс.руб., как с дохода от продажи прочего имущества, например встроенных шкафчиков и т.п. Все это для продавца было бы еще терпимо, если декларацию подавать одну. А что означает фраза автора: "В нотариальном договоре (в квартире были детские доли) " ? Сколько собственников было у проданной квартиры, четверо ? Тогда и подавать надо будет четыре декларации, а в них и доходы делить..., и вычеты..., и налог к уплате... . Справитесь ? Желаю успеха!!!

1 411/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Наталия Бондарева

12 января 2022, 13:33

Вам налоговая 100% насчитает налог на 600.000 р (это Ваши неотделимые улучшения).

81/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Даниил Пятецкий

Частный маклер

11 января 2022, 23:41

Добрый день.
Ваш доход полученный от продажи квартиры равен 3 м.р. Эту цифру и следует заявлять. "Неотделимые улучшения" к части полученного от продажи квартиры дохода юридически никакого отношения не имеют. Будут ли проблемы с налоговой покажет время, но как Вы и сами понимаете "дело шито белыми нитками". Возможно вызовут для объяснений, возможно нет.

361/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

не риэлтор

11 января 2022, 21:53

"С ведома банка (...) согласились на завышение цены, у покупателя не хватало денег на первоначальный взнос" ; "Ростовская область" - как говорится, "узнаю брата колю!"(с), читай "узнаю юг россии"...

ps без обид плз. просто констатация факта.
по существу вопроса ответил арман барекян

302/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях