Если подойти с умом, то можно получить реальную доходность в районе 10% годовых на вложенный капитал. Если мы говорим про такую доходность, то это будут торговые помещения в местах плотного трафика

Поиск ликвидного помещения на вторичном рынке может быть сопряжен с рядом нюансов, которые не знакомы начинающим инвесторам. С рынком коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода я не знаком, но опишу ситуацию, происходящую в столичном регионе

Для начала поймите, что 95% нежилых помещений на рынке – мусор, не заслуживающий Вашего внимания. Они продаются или из-за низкой доходности или слишком частой ротации арендаторов и длительного времени простоя, или из-за собравшегося съезжать арендатора

Самое главное – изучите структуру спроса арендаторов на торговую недвижимость в Вашем регионе. Например, если Вы ошибетесь с площадью приобретаемого помещения, то рискуете растянуть и так не маленький срок его экспозиции, попасть на снижение стоимости аренды и уменьшение доходности объекта

В торговой недвижимости мы не сдаем в аренду помещения, мы сдаем в аренду трафик. Чем лучше дела у арендатора – тем лучше дела у вас. Помимо дилетантского – чем больше, тем лучше есть много нюансов

Очень мало арендаторов способно генерировать самостоятельный трафик. Обычно они садятся на трафик крупного сетевого «якоря». Считается только целевой трафик. Например, у входа в крупный продуктовый супермаркет можно расположить мясной магазин, который за счет расширения ассортиментной матрицы по своей категории товаров буде себя прекрасно чувствовать. А агентство недвижимости, в том же самом месте будет чувствовать себя значительно хуже. Учитывайте только тот, который проходит на расстоянии 10 метров от порога помещения. Выборочные замеры производятся в пон., вт. и четверг с 12 до 13 или с 17 до 18 при нормальных погодных условиях

После того, как мы подсчитали размер дневного трафика, нужно определить его тип и сегмент. Сегмент трафика – уровень дохода будущих покупателей вашего арендатора. Некоторые сети не пойдут в районы, где проживает население с невысоким уровнем дохода, поскольку их ассортиментная матрица рассчитана на других покупателей. От типа трафика определяется его конверсия в покупателя для конкретного бизнеса. Четыре основных типа – домашний, торговый, прогулочный и пересадочный

Обязательно смотрите наличие перепланировок и согласований на обустройство входа в помещение. В Москве это решается за большие деньги

В текущих экономических условиях я бы не рассматривал ипотеку без серьезной финансовой подушки безопасности. Коммерческая недвижимость – риски и большие сроки простоя, возможность купить «надутого» арендатора, который съедет сразу после продажи помещения. Учитывайте изменения в общей экономической ситуации. Например у нас, с пол года назад начали покидать свои насиженные места салоны связи. Раньше они располагались в самых высокопроходных местах и на аренду особо не скупились. Но как же удивлялись собственники, когда после ухода такого арендатора никто больше не хотел садится на 30 кв. метров за 500 000 рублей! В общем, без опыта инвестиций в коммерческую недвижимость я бы не стал пользоваться подобным финансовым рычагом

И все это даже не верхушка айсберга….