А если наследники умрут? а если не откроют наследственное дело? а если не знают, что наследодатель квартирку- то уже почти продал? Все заданные Вами вопросы будет решаться исключительно в судебном порядке. С учетом, разумеется, всех обстоятельств дела.

в общем решили так:
1. оплата по условиям договора - снятие обременения после оплаты - ну это как все мы и расчитываем
2. если покупатель не может полностью оплатить (или наследники его) - расторжение с возвратом суммы за вычетом штрафа (за проживание)
3. ну а если продавец уже всё - то расчет и снятие обременения с наследниками, т.к. им переходит право требования - это из судебной практики

всем спасибо за ответы

Наташа Якушина, +100! Хоть в ДКП описывай действия при подобных ситуациях, хоть не описывай, но с УМЕРШИМ ( и ,если известно, что умершим), рассчитываться уже нельзя!
Например, как в случае с доверенностью. котрая становится автоматически недействительной, при моменте смерти доверителя. Или, например, по аналогии, когда во время регистрации договора или во время приватизации кто-то умер. ЕСЛИ пытаются скрыть этот факт, и получить на выходе документ ( особенно, если доверенность есть), то всегда однозначно документ НЕ ДЕЙСТВИТЕЛЕН!

ТОЛЬКО И ТОЛЬКО СУД, В ЛЮБЫХ подобных случаях ( то есть в случаях смерти участника или участников текущей сделки) решает,и определяет прядок действий людей. С учетом всех индивидуальных обстоятельств дела. Кто и что получает, приобретает. и процедуру приобретения, по решению суда. И оставшаяся сторона сделки будет решать дальнейшие действия с НАСЛЕДНИКАМИ, и именно по решению суда. Или, если отсутствует наследники, тоже решение суда.
Впрочем, Наталья Мишина права в том, что описать в ДКП хорошо будет , именно для суда, как волеизъявление умершего, описанное об этом в дкп поможет в суде оставшейся в живых стороне сделки отстоять свои интересы с учетом того, что предполагали в ДКП.

Все будет решаться в рамках наследственного дела. Покупатель будет исполнять свои обязанности по договору купли-продажи перед наследниками продавца.
Для целей подстраховки возможных проблем рекомендую Вам предусмотреть возможность дистанционного окончательного взаиморасчета по договору, т.е. на расчетный счет заранее открытый продавцом, допустим в Сбербанке. Даже если чего случится, то свою обязанность по договору покупатель сможет исполнить без проблем, причем на руках у него будет официальный документ от банка. Ну, а деление денег на счетах наследодателя - это уже проблемы наследников.

При вступлении в наследство к наследникам перейдут все обязательства наследодателя, так что да, будете рассчитываться с наследниками.

....а аще Кулибин....;-))

По сути вопроса - пропишите в ДКП то, как предполагаете дальнейшее развитие событий в случае чего. И условия расторжения, и всякое другое.