Вадим, а чего же тут уникального? Довольно распространенная ситуация. Мат.капитал - это не подарок, это поощрение, использовать которое можно при соблюдении ряда условий. Использовали под квартиру 1, значит и выделяйте в ней доли. Нужно ее продать? Получайте разрешение опеки и продавайте. Просто отношение к мат.капиталу какое-то особенное... все же знают об условиях его использования, но почему-то не задумываются о последствиях.

В чем уникальность ситуации? В том, что вы попытались обмануть государство (обещали выделить, да не выделили доли детям), ну да таких обманщиков много.
Все разумно в данной ситуации, государство действует в соответствии с законами, вы же запутались в своих попытках законы не заметить или обойти.

Добрый день! Выделите доли детям, только минимальные, обращаетесь в опеку и просите разрешение (денежные средства на счёт детей) опека редко на это идёт, но вполне возможно. Продаёте квартиру, гасите основной долг квартиры 2.

Вадим, я прекрасно понял Вашу ситуацию, но давайте еще раз: мат.капитал использовали? да! доли детям выделите! Понимаете, что там дальше... квартиры, ипотеки... это уже проблемы тех, кто эти квартиры и ипотеки брал. Ненужно было использовать мат.капитал и не было бы таких проблем. А у нас сначала возьмут и только потом думают о последствиях. Это не уникальная ситуация, это то, как положено делать по закону.
Идите в опеку, узнавайте дадут ли они разрешение на возмездную сделку между родителями и детьми (часть доли родителя в 2ке после погашения ипотеки перейдет ребенку). Могут не дать, законодательно такие сделки запрещены, но бывают исключения.
1. Выделяем в 1-ке.
2. Получаем разрешение опеки под последующее выделение в течение Х дней в 2-ке.
3. Продаем 1-ку.
4. Гасим ипотеку.
5. Выделяем детям (продаем например).
Это все невероятно сложно, но ри огромном везении абсолютно реально.

а как продать квартиру 1 с долями детей без опеки - если опека дает разрешение вроде как только если идет альтернатива (покупка другой квартиры), а у нас квартира 2 уже куплена по ипотеке. а 1 нужно продать чтобы погасить ипотеку в 2.

А в чем проблема? Выделяйте детям доли в первой квартире и продавайте, а потом погасите с этих денег ипотеку по квартире №2.