Квартира была куплена с использованием ипотеки в 2009г за 4,1 млн. (по договору долевого участия). Ипотека была полностью погашена в 2011, при этом в 2010 году вносился в ее частичное погашение материнский капитал. Свидетельство о регистрации было получено в 2011г., общая долевая собственность, собственники - я и жена. А в 2017 году было осуществлено разделение долей между родителями и детьми - по нотариальному соглашению о разделении долей (что требовалось по закону из-за использования мат капитала). Дети - один несовершеннолетний, второй - совершеннолетний. Доли у детей по 1/36 у каждого. В 2018г. данная квартира была продана за 6 млн.

Возникает вопрос насчет правильного декларирования и расчета налога с детей. С родителями все понятно - они НДФЛ не платят, так как владели данным имуществом с 2011 г, а в 2017 просто изменился размер их доли (т.е. уменьшился), соответственно владели они порядка 7 лет - и налог не возникает. А вот с детьми так раз вся морока. Они получается вступили в собственность формально в 2017 г. И при продаже квартиры владели своими долями менее 5 лет. То есть вроде как должны платить налог.

Вопрос первый - а должны ли? Да, распределение долей было в 2017г. , но я так понимаю, что право на долю у детей возникло в момент внесения мат капитала в оплату ипотеки, а это произошло в 2010г. То есть в принципе на момент регистрации свидетельства на квартиру в 2011 - детям уже полагалась доля в этой квартире и их можно считать собственниками с 2010 года. Или я ошибаюсь? Просто тогда не было четкого порядка что и как необходимо делать в случае мат капитала, поэтому сразу детям доли не выделяли и формальное разделение долей осуществилось только в 2017г., когда квартира готовилась к продаже.

Если же налог все-таки надо платить то тут есть варианты расчета. Вариант с 1 млн вычетом, я так понимаю в отношении детей мало что дает, так как вычет посчитают им пропорционально 1/36 от 1 млн. Их доля дохода составляет 166 700р, а доля от вычета - 27800, соответственно налогооблагаемая база 138900р, и размер налога 18000р. у каждого. Согласитесь платить 36тыс чисто из-за совершения необходимой формальности - невеселая перспектива.

А возможен ли в этом случае вариант расчета с уменьшением на фактически понесенные расходы? А именно на сумму 4,1 млн при покупке квартиры родителями? С одной стороны они при покупке квартиры не были стороной договора, но с другой стороны, когда был использован материнский капитал, они же автоматически стали собственниками. Ведь за свои доли они ничего не платили, и их им не дарили. По соглашению их просто перераспределили. Можно в этом случае уменьшить на фактические расходы, т.е. 6млн - 4,1 млн = 1,9 млн. 1/36 часть от 1,9млн - это 52800р и 13% с них это 6860р. Такой вариант расчета будет правильным?