Поиск по журналу

Вся Россия

Налогообложение при продаже земельного участка по частям.

Сергей Бутов

25 мая 2020

Вся Россия

5 954

Здравствуйте!

Имеется прямоугольный участок 10 соток в МО.

Кадастровая стоимость 4 млн. рублей.

Участок получен по наследству по закону в 2019 году, т.е. менее 3-х лет в собственности.

Участок планируется продать: половину сейчас,а другую половину - в 2022 году, т.е. по истечении 3-х лет в собственности, чтобы не платить за её продажу НДФЛ .

Понятно, что сейчас с продаваемой половины придётся заплатить НДФЛ, причём без налогового вычета, т.к . собственник его уже 1 раз в жизни использовал.

Подскажите пожалуйста, есть ли в данной ситуации какой-то способ, чтобы по непроданной пока половине не прервалось исчисление срока нахождения её в собственности после вступления в наследство в 2019 году, чтобы в 2022 году продать эту половину уже без уплаты НДФЛ?

Например, если сейчас выделить из участка 10 соток половину в виде доли и продать её в виде доли, которую покупатель сразу после покупки выделит в натуре и оформит в собственность.

В этом случае по оставшейся половине участка прервётся ли исчисление 3-х лет с момента вступления в наследство и начнётся новый уже 5-летний период или не прервётся и в 2022 году её можно будет продать без уплаты НДФЛ?

Или есть какой-то иной способ?

Авторы

Сергей Бутов

Могут подойти

20 774 200 ₽

3-комн.кв., 86 м², этаж 2

Бунинская аллея

5 мин.

ЖК "Новые Смыслы", Новые Смыслы ЖК, № 174 кв-л, Москва

5 300 000 ₽

2-комн.апарт., 19 м², этаж 3

Южная

14 мин.

Варшавское шоссе, 125С1, Москва

11 500 000 ₽

1-комн.кв., 37 м², этаж 6

Беляево

13 мин.

Миклухо-Маклая улица, 40, Москва

30 000 ₽/мес.

1-комн.кв., 30 м², этаж 10

Щербинка

5 мин.

шоссе Остафьевское, 12к2, Москва

10 800 000 ₽

1-комн.кв., 36 м², этаж 3

Генерала Тюленева

7 мин.

улица Теплый Стан, 21К5, Москва

9 790 000 ₽

1-комн.кв., 35 м², этаж 17

Царицыно

6 мин.

ЖК "Царицыно-2", 6-я Радиальная улица, 7/1к2, Москва

50 000 ₽/мес.

2-комн.кв., 45 м², этаж 4

Филатов Луг

12 мин.

улица Жемчужная, 1к16, Филимонковское поселение, Москва

10 800 000 ₽

2-комн.кв., 55 м², этаж 4

Филатов Луг

12 мин.

улица Жемчужная, 1к12, Филимонковское поселение, Москва

8 300 000 ₽

2-комн.кв., 53 м², этаж 4

Филатов Луг

11 мин.

улица Жемчужная, 1к17, Филимонковское поселение, Москва

8 800 000 ₽

1-комн.кв., 33 м², этаж 5

Говорово

9 мин.

улица 50 лет Октября, 23К1, Москва

15 комментариев

Даниил Пятецкий

Частный маклер

25 мая 2020, 13:13

Лучший совет

Добрый день.
По вновь образованному участку минимальный предельный срок владения наверно будет уже не три года, а пять лет. Не утверждаю, но с большой долей вероятности так и будет, поскольку основание права будет уже другим.
При продаже 1/2 доли налог 13% будет с суммы, превышающей 1 м.р. (1 м.р. стандартный вычет предоставляемый каждому раз в год) , конечно, если сумма в договоре будет не меньше 70% от кадастровой. Кроме того, еще необходимо учитывать затраты на межевание, регистрацию права, перехода права и временные, на организацию всего этого.

566/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Сергей Бутов

Автор

25 мая 2020, 22:16

В чём интерес покупателя покупать участок в долевую собственность?
Ведь это проблема продавца, что он хочет сэкономить на НДФЛ.
Наверняка ведь покупатель будет хотеть дисконт по сравнению с рыночной ценой при обычной продаже с оформлением в индивидуальную собственность?
Каков примерно размер такого дисконта в МО?

329/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Сергей Бутов

Автор

25 мая 2020, 18:01

Ирина Владимировна Кораблева, Вы имеете в виду, что в ГП/ПЗЗ в данном районе МО есть ограничения на строительство жилых домов на участках, находящихся в долевой собственности или что размер участка 5 соток для данного ВРИ согласно ГП/ПЗЗ в данном районе МО может оказаться недостаточным для постройки жилого дома независимо от того, в долевой или в индивидуальной собственности он находится?

391/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Ирина Владимировна Кораблева

25 мая 2020, 17:02

О каком обязательстве первому покупателю может идти речь, если делить с ним участок будете не Вы, а будущий покупатель второй половины?
Рассуждаете об использованном вычете на покупку, но это пустое, потому что вычет на покупку участка не дают, пока на нем не построен дом.
С первым покупателем обязательно определите порядок пользования - кому какая часть участка. Но у него все равно сохраняются риски по поводу конкретной части участка, потому что после смены собственника второй половины новый владелец может оспорить установленный вами порядок пользования. Поэтому при продаже второго участка надо покупателю поставить условие, что одновременно они определят порядок пользования уже между собой.
Рекомендую продавать сначала худшую половину участка, если между ними есть разница. Это чтобы у второго собственника потом не было желания пересматривать порядок пользования.
И остается для первого покупателя проблема с местом постройки дома.

965/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Ирина Владимировна Кораблева

25 мая 2020, 20:57

Я имею ввиду, что в градостроительном плане на каждом участке определено место, где должен стоять дом. Учитывая, что первый покупатель купит 1/2 участка, место для дома может не совпасть.
Что касается размера будущих отдельных участков, то я надеюсь, что. затевая эту комбинацию, Вы выяснили разрешенные размеры.

318/50 000

Сергей Бутов

Автор

25 мая 2020, 21:01

Какие последствия у такого несовпадения в общем случае и в данном конкретном случае?

84/50 000

Ирина Владимировна Кораблева

25 мая 2020, 23:13

В разрешении на строительство показано «пятно застройки». Это территория, внутри которой должен быть построен дом. Если дом выходит за границы «пятна застройки», то это означает, что при строительстве дома, был нарушен градостроительный регламент. В этом случае не дадут разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Без него не оформить дом в собственность.

352/50 000

Сергей Бутов

Автор

25 мая 2020, 16:27

Если вернуться к варианту с долями, то какие риски для покупателя в таком случае и какой дисконт обычно просят за продажу в виде доли с обязательством выделить в натуре купленную половину участка?Видимо, это зависит от срока, в течении которого половина участка будет находиться в долевой собственности?Для первой половины, которую надо продать сейчас, это будет бОльший дисконт, т.к. в долевой собственности участок будет почти 2 года, а для второй половины дисконт будет существенно меньше, т.к. в долевой собственности вторая половина будет совсем недолго?

559/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Сергей Бутов

Автор

25 мая 2020, 15:08

Арман Барекян, я Вас понял.
Дополнительные 156 000 - это вы предлагаете сделать ещё большее занижение в ДКП и продавать даже не по кадастровой стоимости, а по 0,7 от кадастра.
Но на такой вариант покупатель не пойдёт, т.к. объект - свежее наследство..

262/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Арман Барекян

Авангард Недвижимость

25 мая 2020, 14:48

Сергей, опечаток нет, просто формат форума не позволяет общаться, как на очной встрече ))

89/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Сергей Бутов

Автор

25 мая 2020, 14:35

Арман Барекян, проблема в том, что участок продаётся по цене, которая более чем вдвое выше кадастра и учитывая свежее наследство покупатель на такое занижение суммы в ДКП не пойдёт.
Благодарю, что обратили на это внимание, спутал 2 разных имущественных вычета.
Имущественный вычет при приобретении имущества уже 1 раз в жизни использован.
Поэтому потеря на НДФЛ получается значительная.

В Ваших расчётах не понял фразу "получаете экономию ещё на 156 000", которая означает, что ещё 156 000 в дополнении к 130 000 имущественного вычета при продаже?
Но по Вашим выкладкам получается: 520 000 ( НДФЛ от продажи по кадастровой стоимости 4 млн. рублей всего участка 10 соток ) - 156 000 = 234 000.
То есть 156 000 - это не в дополнении к 130 000.
Если это опечатка, то почему Вы вычитаете 156 000, а не 130 000?
За счёт чего ещё дополнительный вычет 26 000 ?

899/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Арман Барекян

Авангард Недвижимость

25 мая 2020, 14:01

Сергей, задали вопрос, отвечаю прямо, именно так, как вижу ситуацию и советую прекратить пытаться заниматься ерундой (в ваших же интересах, а всякие обиды не принимаются).
Во-первых, есть заблуждение в вопросе: тот вид имущественного вычета о котором пишите, налогоплательщику даётся не одни раз в жизни, а один раз в налоговом периоде, т.е. если вычет был использован не в этом году, то уже хорошо и экономия на 130 000 рублей (если вычет использован в этом году, то продаёте участок в следующем и опять всё хорошо).
Во-вторых, продаёте весь участок грамотно, без всяких долей, дробей и получаете экономию ещё на 156 000.
Итого, после продажи участка имеем: налог к уплате в размере 234 000 р., вместо 520 000 рублей. Прекрасно же ведь? Если на вырученные деньги купите жилую недвижимость в том же налоговом периоде в котором продали участок или если уже имеете право на имущественный вычет при приобретении имущества, ранее купили что-либо и до сих пор этим правом не пользовались (вот здесь история про "один раз в жизни", а не там, где себе придумали), то и этот налог в размере 234 000 рублей можно убить напрочь.
На живую консультацию и вперёд!!!

Сергей, задали вопрос, отвечаю прямо, именно так, как вижу ситуацию  и советую прекратить пытаться заниматься ерундой (в ваших же интересах, а  всякие обиды не принимаются). <br />Во-первых, есть заблуждение в вопросе: тот вид имущественного вычета о котором пишите, налогоплательщику даётся  не одни раз в жизни, а один  раз в налоговом периоде, т.е. если вычет был использован не в этом году, то уже хорошо и экономия на 130 000 рублей (если вычет использован  в этом году, то продаёте участок в следующем и опять всё хорошо).<br />Во-вторых, продаёте весь участок грамотно,  без всяких долей, дробей и получаете экономию ещё на 156 000.<br />Итого, после продажи участка имеем: налог к уплате в размере 234 000 р., вместо 520 000 рублей. Прекрасно же ведь? Если на  вырученные деньги купите жилую недвижимость в том же налоговом периоде в котором продали участок или если уже имеете право на имущественный вычет при приобретении имущества, ранее купили что-либо и до сих пор этим правом не пользовались (вот здесь история про "один раз в жизни", а не там, где себе придумали), то и этот налог в размере 234 000 рублей можно убить напрочь. <br />На живую консультацию и вперёд!!!

1 181/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Александр Воронич

25 мая 2020, 13:22

Здравствуйте. Вы можете продать долю от участка а затем определить письменным соглашением порядок пользования с новым собственником. Стандартный налоговый вычет в 1 000 000 рублей можете использовать один раз в год.

215/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях