Добрый день. Банки не берут под залог только совсем лютый неликвид. Отношения его с новым правоприобретателем строятся по принципу: "мы тебе деньги, а ты нам проценты". Фактический анализ, а не "проверка" ликвидности объекта права и субъектов банк-залогодержатель не интересуют. Юр. отдел как правило там на всё смотрит сквозь пальцы. Из последнего: "зелёный друг" возмутился, когда ему принесли "вкусить" правоустановку аж 95-го года, послали за выпиской "о правоустанавливающих документах", за то факт, что в отношении одного из продавцов открыто судебное производство их никак не задел)
И, да. У Вас ошибка в формулировке: покупка через банк сама по себе невозможна, так как эти учреждения не занимаются продажей квартир.

Есть плюсы и в риэлторе, есть плюсы и в юристе -
один вам что-то подберёт, другой в модели сделки риски вскроет.

Ваш ответ выглядит наиболее объективным на данный момент.

Риск потерять купленную квартиру есть всегда, и когда покупаешь с агентом, и без. Риэлтор вам никаких гарантий не даёт и ни за что юридически не отвечает. Проверки истории квартиры делаются нелегально (по закону архивные выписки получить нельзя), хотя конечно дело это накатанное. Проверить квартиру на 100% невозможно.

Риэлтора надо нанимать для сложной, многоходовой сделки, потому что они знают технологию таких продаж и покупок. Для прямой покупки или продажи, риэлтор в принципе не нужен. Архивные выписки (нелегальные) можно и самому купить (вопрос 3-4 тыс). Если в них какие-то сложности, ищем дальше (здесь риэлторы говорят, что они могут сложности разрулить, но оно вам надо?). Если сложностей нет, то всё будет ясно как день.

Технология прямых продаж очень проста. У мена только за последний год, три человека купили квартиры и все без риэлторов. Всё нормально (здесь риэлторы обычно любят говорить, что надо подождать и проблемы будут, но это конечно сами понимаете, ни о чём). Смысл нанимать риэлтора в такой ситуации - это если следовать принципу "Бережёного Бог бережёт", ну и если 100-200 тыс (мзда агенту) не играют роли.

Немного ужастиков на ночь) Обратилась приятельница по рекомендации моей приятельницы, с жутким отчаяньем в голосе "Пожалуйста, продай мою квартиру!" Купили в ипотеку, продавали брат с сестрой. Банк все проверил, страховая проверила. А через 8 лет пришел отец... Из МЛС. И стал жить на лестничной площадке своей бывшей квартиры. По утрам он ее встречал отборными пожеланиями вернуть свою квартиру, и по вечерам с работы тоже. Собственником он не был, дети квартиру приватизировали как-то без него. Банк застраховал свои деньги, да и оспорить право собственности, и переход по нему невозможно, а вот последствия все-таки неприятные для покупателя появились. До продажи дело не дошло - в конечном итоге дедушка согласился переехать в домик в деревне, купленный новыми собственниками. Но по нервам и карману это их задело.

>>> Ответ : " За то, что я знаю- КУДА.."

Это всё имеет смысл, если:
1) Он действительно знает КУДА.
2) Если он несёт полную ответственность за последствия своих действий.

Если например ответственности нет, то совершенно не обязательно знать КУДА бить, можно бить наугад - с вероятностью 90% провод не заденешь.

Анекдот в тему: вызывает европейский собственник жилья себе на дом мастера вбить гвоздь в стену ( повесить картину) и разъясняет, мол, я бы и сам мог, но не знаю, где провода проходят. Мастер в ответ :" Это будет стОить 51$ ", Хозяин :" За что 51$?? Ну, хорошо, гвоздь стОит 1$, а 50$ за что?? За то, что просто вбить гвоздь??" Ответ : " За то, что я знаю- КУДА.."

Андрей, мое скромное мнение. В чем плюсы сопровождения сделки риэлтером (грамотным) в случае ипотеки. Да, базовая проверка документов им и банковским работником будет, в принципе, одинакова. Но банковский работник работает только с документами, а некоторые "подводные камни" по ним не проверить. Например, распространенная сейчас ситуация - когда ипотека гасилась средствами маткапитала, и после полного погашения ипотеки доли детям не выделены, никак не отражается в документах представляемых в банк или нотариусу. При сопровождении (хорошим) риэлтором при малейшем подозрении на это, должно быть проверено. Риэлтор со стороны продавца, к сожалению, не панацея, так как его квалификация и порядочность вам не всегда известна, да, и действовать он все равно будет в интересах своего клиента (пусть и в рамках закона). И в одном из комментариев выше был подчеркнут важный момент - обязательно обращайтесь за сопровождением сделки до внесения аванса или задатка. На этом этапе происходит фактически половина работы - помимо первичной проверки, это уточнение спорных вопросов (например, если сделка требует нотариального оформления, кто будет оплачивать нотариуса), какая конструкция будет использоваться в предварительном договоре - аванс или задаток (аванс возвращается при отказе от сделке любой стороной по любым причинам, хотя в договоре могут быть и дополнительные оговорки, а задаток остается у продавца при отказе покупателя, а в обратной ситуации возвращается вдвойне); какие-то другие нюансы. Третий момент при сопровождении риэлтор может помочь с оценкой (как с технической стороны, так и при решении проблемных вопросов), оценить насколько обоснованны те или иные требования и условия продавца. В любом случае решать вам. В том числе и в соотношении со стоимостью услуги. Которая по регионам очень сильно отличается (тут грустный смайлик))

Большинство клиентов считает что они платят за то что очевидно и каждая сделка повторяет предыдущую, естественно учитывая такой подход стоимость услуги явно высока, ведь риэлтору всего лишь один раз нужно выучить алгоритм, а дальше только повторять из раза в раз и заколачивать "бабло".
Так вот все кто так думает попробуйте провести от пяти сделок и найти общие черты, после этого оцените свои временные и трудозатраты думаю все станет на свои места.

Я тоже вставлю свои "пять копеек" , не в конкретную ситуацию, а в наболевшую проблему о необходимости риэлтора. Спроецирую на коммерческую недвижимость, в эпоху свободного доступа в интернет с любого устройства и практически из любого места закономерно возникает соблазн сэкономить хоть на чем то, первое что приходит в голову это " рудимент"- риэлтор. А что, сайты переполнены как подметил автор на любой вкус и кошелек, продавцы-арендодатели наичестнейшие люди которые сходу сами все расскажут. Ну не будем углубляться в перипетии оформления сделки, проверки и обрисовку ужасающих последствий ошибки на этом этапе, предположим что здесь все гладко.
Алгоритм действий тоже очень прост и очевиден всего то необходимо определиться с локацией и определить 15-20 потенциально подходящих объектов( чтобы заключить один договор аренды).Дальше по цепочке..... И здесь ССРа поджидает очень не приятный момент в те несколько минут когда он должен был проделать ежедневный или ежеминутный мониторинг или обзвон( подставить то что необходимо) он занят по своему основному виду деятельности и вынужден терять и там и там. Это всего лишь пять минут которые могут погубить все что было проделано в течении месяца.
Я уж не стану упоминать клиентов "Бизнес молодости" и покупателей франшизы в кредит об этом кластере меньше чем в восьми томах не получится.
Заканчивается это все неминуемым обращением к риэлтору, да конечно в разных формах платно бесплатно но все равно к риэлтору. И автор вопроса не избежал этой участи пришел на форум кого? Риэлторов....выходит риэлтор необходим даже для того чтобы решить нужен он или нет.