Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
+ Подать за 0 ₽
Войти
Циан.Журнал Pro
Всё для профи
Поиск по журналу
Вся Россия
Вопросы·Городская недвижимость
Недвижимость. Пассивный доход пенсионерами.
ID: 21403757
4 марта 2019
Вся Россия
12 162
22

Начну издалека.

Есть родители-пенсионеры, для которых хочу создать пассивный доход через недвижимость.

Имеется полуубитая хрущёвка-двушка в ближайшем Подмосковье, где время от времени проживают родители пенсионеры (половину времени проводят на даче).

Была идея вложиться в новое жильё чуть побольше в новостройке. Сделать ремонт. Перевезти родителей туда. Хрущевку надо будет капитально, но экономно отремонтировать и сдавать.

Другая идея - сделать хороший ремонт в хрущевке и купить жильё в новостройке под сдачу. Опять же надо будет сделать нормальный минимальный ремонт.

И ещё одна - попытаться продать хрущевку (сделать капитальный чистовой), взять две квартиры в новостройке (скорее всего двушку + однушку).


Бюджет у меня на всё про всё макс 10 миллионов.


Вижу это как вложение плюс доход со сдачи будет на 100% идти родителям в карман, я буду платить ипотеку.


Опыт покупки/продажи/ипотеки/ремонтных работ у меня совершенно отсутствует, поэтому хотела бы послушать мнение со стороны.


Авторы
Теги
22
ID: 21403757
купля-продажаипотека
Могут подойти
1-комн.кв., 51 м², этаж 17
28 209 500 ₽
1-комн.кв., 51 м², этаж 17
Сокол
14 мин.
ЖК "SOUL (Соул)", 2-й Амбулаторный проезд, 18, Москва
1-комн.кв., 43 м², этаж 23
25 192 739 ₽
1-комн.кв., 43 м², этаж 23
Бутырская
6 мин.
ЖК "Upside Towers (Апсайд Тауэрс)", Огородный проезд, Москва
2-комн.апарт., 51 м², этаж 3
12 572 010 ₽
2-комн.апарт., 51 м², этаж 3
Бибирево
8 мин.
ЖК "Clementine (Клементин)", улица Корнейчука, 27, Москва
1-комн.кв., 45 м², этаж 2
23 190 500 ₽
1-комн.кв., 45 м², этаж 2
Ботанический сад
8 мин.
ЖК "СОЮЗ", к5, Союз ЖК, Москва
2-комн.кв., 40 м², этаж 4
14 490 000 ₽
2-комн.кв., 40 м², этаж 4
Отрадное
16 мин.
Отрадный проезд, 9К2, Москва
2-комн.кв., 45 м², этаж 3
17 500 000 ₽
2-комн.кв., 45 м², этаж 3
Савёловская
9 мин.
улица 3-я Бебеля, 34, Москва
2-комн.кв., 44 м², этаж 8
10 300 000 ₽
2-комн.кв., 44 м², этаж 8
Беломорская
15 мин.
улица Лавочкина, 48К1, Москва
3-комн.кв., 62 м², этаж 3
20 990 000 ₽
3-комн.кв., 62 м², этаж 3
Тимирязевская
13 мин.
Дмитровское шоссе, 27К2, Москва
3-комн.кв., 50 м², этаж 4
19 900 000 ₽
3-комн.кв., 50 м², этаж 4
Тимирязевская
10 мин.
Астрадамская улица, 6, Москва
2-комн.кв., 53 м², этаж 18
23 999 777 ₽
2-комн.кв., 53 м², этаж 18
Октябрьское поле
21 мин.
ЖК "Октябрьское поле", улица Берзарина, 30А, Москва
22 комментария
АЛЬТЕРНАТИВА
4 марта 2019, 01:25
Лучший совет
Солидарен с предыдущим советом, делать ремонт совершенно ни к чему. Окупается в редких случаях. Но скорее потеряете время и средства. Если только вы сами не мастер и имеете доступ к недорогим строительным материалам.
4
0
217/50 000
0/50 000
Владимир
7 марта 2019, 12:28
1. Сдача квартиры в аренду - это пассивный доход только во влажных мечтах. В реальности это вполне активная работа с потенциальным геморроем. Начиная от того, что жилец затопит весь стояк или утроит пожар, а сам исчезнет в неизвестном направлении. Заканчивая устройством борделя (и это обычно делают люди, которые на просмотре выглядят совершенно интеллигентно и подозрений не вызывают), после чего Вы вместе с родителями будете месяцами, если не годами доказывать, что Вы тут не при чем.
Примеры могут звучать надуманными - но это совершенно реальные ситуации.
Это еще не считая ста тысяч миллионов разных мелочей, типа текущих смесителей, бракованной техники, совершенно не вовремя выходящей из строя и т.д., с которыми разбираться придется Вам и вашим родителям, бросая все свои дела.
2. Доходность этой недвижимости при этом где-то возле плинтуса, даже если серьезных проблем не будет. И, откровенно говоря, она такая во всем мире.
3. Возьмите ИИС + ОФЗ, это уже перекроет по доходности недвижку в разы. Да и по ликвидности тоже.
1
0
1 054/50 000
0/50 000
ID: 23614712
7 марта 2019, 09:18
Оставьте родителей как есть. Купите две убойные квартиры подешевле. Сделайте косметический ремонт своими силами, родители помогут. Помойте, поменяйте двери, окна, поклейте обои либо побелите потолки и стены, покрасьте полы, тщательно от драйте санузел и сдавайте. Вклады не делайте, банки грохнут ваши деньги, а недвижимость всегда можно продать.
1
0
347/50 000
0/50 000
Сергей
6 марта 2019, 21:31
Пусть родители живут спокойно, не трогайте их быт. А там сразу увидите на что у Вас останется средств, то и творите.
1
0
116/50 000
0/50 000
Julia Kim
6 марта 2019, 21:11
Есть вариант 1-ки в Сходне, в л/с
1
0
33/50 000
0/50 000
Наталия Бондарева
4 марта 2019, 11:35
Вариант ремонта квартиры в хрущевке под родителей и покупка квартиры в новостройке под сдачу-оптимальный.Но если у Вас такой бюджет,то рассмотрели бы вторичное жилье,а не новостройку.
2
0
183/50 000
0/50 000
ID: 21403757
Автор
4 марта 2019, 12:55
Наталья, спасибо за мнение!
Но, судя по циановским ценам на нормальные вторичные двушки в Химкинском районе (от 8 миллионов минимум), мне все вместе с ремонтами не потянуть.
0
0
178/50 000
Наталия Бондарева
4 марта 2019, 14:24
Согласна....с ценами сейчас какя-то массовая истерия у продавцов.Анализируйте,ищите. Уверена получится.)
0
0
104/50 000
Дмитрий Лобач
4 марта 2019, 10:40
После того, как вы посчитаете все вложения и окупаемость, Вы прослезитесь.
Ваша доходность будет хорошо если 4-5% годовых. Потому очень хорошо подумайте, куда вкладывать, на какой срок и зачем.
Самое первое, что я порекомендовал бы своим родителям и друзьям - сходите на 2-3 консультации по инвестированию и личным финансам к грамотным специалистам(у которых есть не только красивая упаковка, но и солидное состояние, которое они и наработали). И там Вам грамотно и понятно распишут все плюсы и минусы и где можно бОльше зарабатывать на такой сумме и получать хороший пассивный доход более 4% годовых при тех же рисках.
2
0
633/50 000
0/50 000
ID: 21403757
Автор
4 марта 2019, 12:49
Дмитрий, спасибо за ответ и совет. Понимаю, что могу ввязать себя в большую авантюру. Буду благодарна, если можете порекомендовать кого-то:)
0
0
140/50 000
Дмитрий Лобач
4 марта 2019, 14:32
По инвесту в недвижку поделюсь контактами , но через личку, чтоб не рекламировать.
0
0
82/50 000
ID: 21403757
Автор
4 марта 2019, 15:04
Буду безмерно благодарна!
0
0
25/50 000
не риэлтор
4 марта 2019, 09:42
если хрущевку будете продавать, то ремонт делать смысла нет - стоимости он не добавит, добавит разве что скорости в продаже, но окупить его не удастся. тем более опыт ремонтных работ у вас отсутствует. к тому же у вас будут еще затраты на ремонт в новостройке. так что лучше продавайте как есть. скинув цену на 500 тысяч от рынка вы продадите точно так же, как вложив 800 в ремонт и поставив рыночную цену. только без гемора и нервотрепки.
из разложенных вами вариантов лично я выбрал бы первый. другое дело, что родителям жить в новостройке может быть не очень комфортно: не говоря уже об отвратительнейшем качестве строительства (ГОРАЗДО хуже кирпичных хрущевок) это еще и жизнь несколько лет на ремонтах вокруг, когда со всех сторон сверлят, колотят, штробят и сыпят пылью. но, судя по всему, вы вариантов родителям не оставляете и им придется это терпеть )) первый вариант кажется более оптимальным, потому что в случае каких-то проблем с новостройкой (недострой, проблемы с ремонтом, родители не смогут там жить и тд) - у вас в любом случае останется эта обжитая хрущевка. в то время как продав ее, вы ситуацию "подвесите".
но тут уже, разумеется, только вам решать.
2
1
1 181/50 000
0/50 000
ID: 21403757
Автор
4 марта 2019, 13:08
Спасибо за ответ!
Я смотрю на новосторойки (вторички в том числе) наоборот, чтобы улучшить уровень жизни для родителей:) Лифт, большая площадь, нет отключения горячей воды на две недели летом итд. Но, конечно, понимаю, что в новых домах не все так идеально.
Да, склоняюсь к первому. Немногого сомневаюсь по поводу рентабельности..
0
0
340/50 000
не риэлтор
4 марта 2019, 13:30
а для вас принципиальна рентабельность? я из вашего текста понял так, что вы у вас есть некая сумма, и вы хотите просто обеспечить доход родителям не за счет депозита или каких-то консервативных инвестиционных инструментов, а за счет недвижимости. то есть в одной живут, вторую сдают и получаемые за аренду деньги тратят на жизнь. то есть прибыль изначально не закладывается. вроде из вашего текста следует примерно такой расклад?
из перечисленных вами плюсов новостройки - разве что площадь. лифт будет ломаться постоянно (мало того, что ставятся по принципу максимальной экономии, так еще и в период ремонта всего дома эксплуатируются на убой). с водой тоже далеко не все так хорошо. да, отключения не будет, но в хрущевке 5 этажей, а в некоторых новоделах выше 7 этажа она уже течет тоненькой струйкой, а выше 10 чайник набираешь по 10 минут. ну и так далее. можно перечислять отсутствие инфраструктуры (вокруг стихийная парковка и кое-как сделанный на период стройки подъезд к дому), звукоизоляцию, которая в новых домах почти всегда нулевая, разнообразный контингент арендаторов (купившие новостройки в качестве инвестиционных квартир под аренду отчаянно демпингуют и сдают всем, кому ни попадя). понятно, что все это трудности, которые легко переносятся в молодом возрасте. но если родители у вас пенсионеры - подумайте, насколько комфортно им будет жить во всем этом?... хотя, с другой стороны, если они живут только зимой, а с апреля по октябрь на даче, то почему бы и нет...
0
0
1 488/50 000
ID: 21403757
Автор
4 марта 2019, 15:03
Вы рисуете страшные картины:) Но да, во многих "человейниках" так и есть. Поэтому я смотрю на более-менее приличные новостройки, не совсем дешевые панельки. И не на самые стандартные двушки, от 60-80 квадратов. Родители только вышли на пенсию, те они не совсем древние и достаточно современные, поэтому хотелось бы обеспечить им комфортную жизнь и помочь с доходом.
А волнует меня рентабельность хрущевки, из которой должен сложиться пассивный доход.

Мониторю Циан полгода, и, конечно же, уже сомневаюсь в своих идеях по недвижимости.
Поэтому так же начинаю вникать и рассматривать варианты вкладов.

Спасибо за ваше мнение!
0
0
657/50 000
Ольга Подвигина
4 марта 2019, 08:58
Продать хрущевку. Купить две 1-ки. Одну-сдавать,выплачивать ипотеку. И - никаких ремонтов. Стройку брать невыгодно в том плане,что доход она начнет приносить только после завершения строительства. Ну и - риски сохраняются - построят-не построят.
2
0
245/50 000
0/50 000
Анна Юрьевна Почикаева
Частный маклер
4 марта 2019, 02:18
Я бы начала с совещания с родителями. Если они большую часть жизни прожили в своей квартире, пусть даже в хрущевке, у них может не быть желания переезжать (привыкли, знакомые, друзья, любимые соседи, привычный район - для пожилых людей это бывает более важно, чем новая квартира). Поговорите с ними - они то чего хотят? А под сдачу в аренду годится 1-2-комнатная квартира в пешей доступности от метро не далее 7 минут пешком со свежим ремонтом из материалов Леруа Мерлен, подобранных со вкусом.
3
0
494/50 000
0/50 000
ID: 21403757
Автор
4 марта 2019, 02:41
Спасибо за ответ. Естественно, родители в курсе и с радостью переедут в новую квартиру в том же районе Подмосковья. Мне этот район (Новогорск/Химки) сам близок и понятен.
А вот 1-2 квартиру в пешей доступности от метро мой бюджет, боюсь, не потянет..
У меня потолок - 10 миллионов - на все манипуляции.
0
0
313/50 000
Сейчас обсуждают
Как продать квартиру и не платить налог
Добрый день ! 20 лет назад проинвестирована квартира на Новогиреевской, дом 5. Тогда этот комплекс назывался "Московские окна " В договоре указано 87 320 у.е. по текущему курсу. Сейчас достраивают и это уже "Терлецкий парк" Я оформил по суду в 2016 году объект незавершенного строительства и поставил на учёт доли в ФНС. Обещают сдать объект вскоре. Можете ли пояснить :1. если решу продать сразу после получения ключей и оформления в собственность, налог будет исчисляться по рублёвой стоимости с учётом курса доллара на дату оформления договора ? (т.е. тогда это составило 87320 $ --2 433 570,00 руб)Предполагаю, что ФНС посчитает на дату оформления договора - апрель 2005 года.2. Поставка на учёт долей в ФНС не влияет на 5-летний срок владения?3. Есть ли какие либо законные способы уменьшить налог ?Заранее благодарен !
1 569
Куда выгоднее вложиться: в хрущевку под снос или в новостройку?
АлЁ! проснитесь! программа реновации была объявлена в 2017 году! какие четыре года?восьмой год уже! половина прошла изначально заявленного срока.ЦИАН в размещаемых материалах на сайте материалах делает факт-чекинг?или и так пойдет?!вот цитата с сайте фонда реновации:"Программа реновации была запущена Правительством Москвы 1 августа 2017 года. Это программа улучшения жилищных условий москвичей. Взамен квартир в ветхих пятиэтажках участники реновации бесплатно получают новые квартиры с готовой отделкой в современных новостройках в своём районе".
6
Главные новости

Смотреть все

Подпишитесь на рассылку и будьте в курсе новостей рынка недвижимости
При подписке вы принимаете условия Пользовательского соглашения и Политики конфиденциальности
Ещё вопросы