И специалист должен быть не из "сбербанка", как Вы наивно полагаете. В Сбере те ещё "специалисты" - каждый день новые стажёры!

"загвоздка в том, что нет первоначального взноса. (450000)" - загвоздка в том, что если нет п/в, то вы ипотеку не потянете. это факт, проверенный огромным количеством людей. но все равно каждый хочет убедиться в этом на собственном опыте. ну что ж, флаг в руки...
"да и вообще наслышан о покупке без ПВ, через взаимные расписки." - как совершенно верно говорит татьяна скулкина, сначала вам надо найти продавца, который пойдет на "взаимные расписки". впрочем, зависит от города. чем крупнее город - тем больше шансов что продавец не пойдет на левую схему;
"Ипотеку собираюсь брать через риэлтора в сбербанке. Дайте какие нибудь советы, реально ли все это?" - если у вас есть риэлтор, он вам должен объяснить схему покупки с завышением. когда покупатель и продавец договариваются о том, что в договоре стоимость квартиры будет выше фактической, а верхушка отражается в авансе.
если у вас нет надежного специалиста, который будет сопровождать сделку, рекомендую за это не браться: кончится тем, что вы просто попадете в черный список. потому что недостаточно просто договориться с продавцом, нужна еще и завышенная оценка со стороны оценочной компании, и много других деталей.
если же вы ипотеку выплатить не сможете (а это происходит с 90% тех, кто берет без первоначального взноса), то вы вполне можете и под следствием оказаться, если попадете под очередную кампанейщину, например

Реально. Если участников сделки такие условия устраивают. В публичном пространстве - на форуме, "какие-нибудь советы " про то, как обмануть кредитную организацию никто не даст Вам.