если речь о втором этаже, то узаконить действительно нельзя. если на первом, то можно попробовать (надо смотреть детали). чем это грозит? ну тем, что банки скорее всего откажут в ипотеке. поскольку это даже не перепланировка в классическом понимании, а в принципе добавление нового помещения. но если вы покупаете за живые деньги, то без проблем.
могут возникнуть претензии со стороны государственных (муниципальных) органов. если они выявят эту перепланировку, то вам придется заплатить за нее штраф, а также привести дом в первоначальное состояние. впрочем, на практике очень многое зависит от региона, от конкретной администрации. где-то смотрят сквозь пальцы, где-то можно банально договориться за небольшой бакшиш. в крупных городах с этим посложнее, в небольших местечках проще

Это что же за канализация такая? Только для водички? Даже с измельчителем нельзя? Тут бы со спецом хорошим поговорить на месте.

ps предположу, что возможно речь идет о невозможности узаконить не саму перепланировку, а например незаконную врезку в канализацию

Добрый день.
Такую перепланировку согласовать скорее всего можно и совсем неважно на каком этаже расположена квартира. Ключевое то, что: а) с/у обустроен за счет нежилой части квартиры; б) под квартирой нет жилого помещения (именно жилого, в виде комнаты, а не просто другой квартиры); в) многоквартирный дом подключен имеет централизованную систему водоснабжения и канализации. Каждый случай индивидуален и подогнать все под единый стандарт тут невозможно. Все же вопрос стоит решать со специалистом на местах. Ко мнению риэлтора конечно прислушаться можно, но совсем не факт, что это мнение правильное.

Ксения, я понимаю о чём Вы говорите. Видела в Отрадном, Кировском р-не ЛО. Там проблема такая же : можно сделать всё по-закону через администрацию, если все жители дома (2-х этажный, кирпичный, по 2 квартиры на этаже) будут согласны на переоборудование. Ну, видимо, не только согласие требуется, но и материальное участие. Да, правы коллеги, лучше не рисковать.