Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
+ Подать за 0 ₽
Войти
Циан.Журнал Pro
Всё для профи
Поиск по журналу
Вся Россия
Вопросы·Посуточная загородная
Нужен совет специалистов по загородной недвижимости.
traderden
6 февраля 2014
Вся Россия
3 800
31
Вопрос такой. Что легче и быстрее продать из этих двух вариантов:
1 Вариант.
Дачный дом на участке 10-15 соток (ИЖС, ЛПХ) 80-100 кв.м общей площади. Каркасник стены 150мм. минеральная вата На ленточном фундаменте или на сваях . Отопление камин+конвекторы (эл.) под чистовую отделку внутри. С наружи штукатурки либо сайдинг. Водоснабжение колодец заведено в дом+разводка по дому. Горячее водоснабжение-бойлер. Канализация септик. Окна пластик 2 стеклопакет с энергосберегающим покрытием стёкл.
На участке- баня каркасная 36 кв. м (полностью готовая) 18 кв.м баня , 18 кв. м мансарда летняя.
Участок выровнен,засажен травой. проложены бетонные дорожки, площадка под 2 авто (бетон)
Ограждение участка сетка рабица с 3 сторон, фронт дерево+ворота и калитка.
Электроснабжение 15 кв.
Дача с возможностью приехать зимой на выходные.
Стоимость от 3 до 3,5 мл. руб.
2 Вариант.
Всё тоже самое по участку и бане.
За место садового домика. Дом 200 кв.м на утеплённой шведской плите. Каркас, стены 300мм утепление (минимальные теплопотери) 2 этажа, 5 комнат+гостинная+кухня, 2 санузла
Отопление электричеством, на первом этаже теплые водяные полы. Затраты на отопление не более 2000 руб. в месяц. + камин. Канализация септик+ разводка по дому. Водоснабжение колодец заведен в дом +разводка по дому. Гор. водоснабжение бойлер. Отделка фасада штукатурка или сайдинг.
Внутри отделка под обои (ГКЛ+шпаклёвка). Окна пластик 2 стеклопакет с энергосберегающим покрытием стёкл.
Дренаж участка.
Дом для ПМЖ (можно использовать как дачу. система отопления автономна)
Стоимость от 6 до 7 мл. руб.
Сам участок 90 км от мкад, Новорязанка. Подъезд круглогодичный.
Автор
Теги
31
traderden
дачадом
Могут подойти
1-комн.кв., 31 м², этаж 15
21 496 320 ₽
1-комн.кв., 31 м², этаж 15
Марьина Роща
18 мин.
ЖК "PRIDE (Прайд)", Прайд жилой квартал, Москва
студия, 40 м², этаж 15
23 363 420 ₽
студия, 40 м², этаж 15
Ботанический сад
10 мин.
ЖК "СОЮЗ", к3, Союз ЖК, Москва
апарт.-студия, 35 м², этаж 7
25 399 999 ₽
апарт.-студия, 35 м², этаж 7
Белорусская
9 мин.
ЖК "GloraX Premium Белорусская", улица 1-я Ямского Поля, 26, Москва
1-комн.кв., 40 м², этаж 4
23 782 949 ₽
1-комн.кв., 40 м², этаж 4
Бутырская
2 мин.
ЖК "Upside Towers (Апсайд Тауэрс)", Огородный проезд, 4С1, Москва
2-комн.кв., 62 м², этаж 18
27 000 000 ₽
2-комн.кв., 62 м², этаж 18
Окружная
13 мин.
ЖК "Поколение", Нововладыкинский проезд, 1к3, Москва
2-комн.кв., 40 м², этаж 6
90 000 ₽/мес.
2-комн.кв., 40 м², этаж 6
Аэропорт
4 мин.
Ленинградский проспект, 45К2, Москва
2-комн.кв., 66 м², этаж 14
34 100 000 ₽
2-комн.кв., 66 м², этаж 14
Алексеевская
7 мин.
ЖК "Серебряный фонтан", Новоалексеевская улица, 16к2, Москва
2-комн.кв., 45 м², этаж 5
15 500 000 ₽
2-комн.кв., 45 м², этаж 5
Динамо
13 мин.
улица Расковой, 3, Москва
студия, 30 м², этаж 1
63 000 ₽/мес.
студия, 30 м², этаж 1
Менделеевская
6 мин.
Новослободская улица, 50/1С1, Москва
2-комн.кв., 44 м², этаж 1
18 700 000 ₽
2-комн.кв., 44 м², этаж 1
Краснопресненская
6 мин.
улица Малая Грузинская, 3-9, Москва
31 комментарий
Константин Юрьевич Останин
6 февраля 2014, 20:47
Лучший совет
Не то и не другое.
Для дачи дороговато, для дома далековато.
Щитовое домостроение пока не очень радует покупателей.
Электрическое отопление 200 кв.м. дома - 2 000 р? Очень сомнительно!
Опять же где это?
Какая инфраструктура, транспортная доступность...
Надо определиться с наиболее вероятным покупателем, тогда определитесь с ценой.
5
0
368/50 000
0/50 000
Andreeviliaa
10 февраля 2014, 07:18
После того, как не много "сверили карты" в строительной части, считаю возможным перейти, собственно, к ответу на Ваш вопрос.

Уважаемый traderden.
Вы правильно сделали, что задали свой вопрос именно так. Т.е. в конструктивной форме. В форме - мотивирующей специалистов-практиков (риэлторов) дать Вам развёрнутый, конструктивный ответ.

Вы правильно сделали, что не стали спрашивать специалистов - что выгоднее строить. Или, например, - имеет ли смысл строить сейчас дом на продажу.

Сделай Вы так, и ответы были бы односложными, в духе - загородка сейчас в коме, строить что либо смысла нет! Или наоборот - конечно строй ... это выгодно...!
Например, как в этой теме: http://realty.dmir.ru/forum/334771/

Поскольку Вы задали правильный вопрос, я рекомендую Вам обязательно прислушаться к их ответам. Во многих из них действительно содержится много полезной для Вас информации (на мой взгляд).
0
0
945/50 000
0/50 000
Andreeviliaa
10 февраля 2014, 07:41
Если коротко, то оба варианта не являются оптимальными, особенно если рассматривать весь рынок загородной недвижимости в МО и все возможное технологии строительства.

Дома, построенные с использованием каркасных технологий, испытывают определённые трудности при продаже, связанные как с объективными причинами, так и с субъективными...
Преодоление этих трудностей, это уже тема для отдельного разговора :))))
И для каркасных домов существует весьма эффективная стратегия (концепция)...

Далее.
Мне не совсем понятен Ваш выбор участка под застройку.
Выбор участка вторичен по отношению к выбору концепции. Т.е. для дачной концепции свои критерии выбора оптимального участка под застройку, а для дома под ПМЖ - другие критерии...

Вы должны сначала определиться с концепцией - строить дачу или строить дом под ПМЖ, а потом уже искать участок, оптимально подходящей для реализации именно этой концепции.

Если у Вас уже есть участок в собственности, то тогда укажите подробные параметры, и Вы получите ответ о наилучшем использовании данного, конкретного участка...
0
0
1 126/50 000
Andreeviliaa
10 февраля 2014, 07:53
Если постараться ответить именно на Ваш вопрос, то, конечно, вариант №1.

Но ещё раз повторю, это не является оптимальным вложением капитала на рынке недвижимости!
Если Вы не привязаны к какому-то конкретному участку и к конкретной технологии строительства, рекомендую Вам более внимательно отнестись к выбору концепции и к поиску участка, оптимальным образом подходящего для реализации выбранной концепции.

P.S.

Это короткий ответ на Ваш вопрос.
Любые утверждения можно обосновать и дополнить...

Есть и более развёрнутый ответ, но я, простите, не уверен, что он Вам необходим сейчас...

В любом случае, искренне желаю Вам успехов во всех Ваших начинаниях. Дорогу осилит идущий!
С уважением, Илья.

0
0
777/50 000
Лилия Фомина
7 февраля 2014, 17:24
Выставляйте на продажу оба варианта. И тот, и другой - не из легкопродаваемых, так что пусть продаются оба, так вероятность продажи хотя бы одного повысится.
0
0
159/50 000
0/50 000
Максим Бабейкин
7 февраля 2014, 12:17
Больше шансов продать первый объект. Но это - если судить только по описанию. А для загородки так нельзя делать... Так что, мой совет, вызовите специалиста на объекты. Загородную недвижимость мало посмотреть, её нужно потрогать.
0
0
228/50 000
0/50 000
Людмила Воронина
7 февраля 2014, 10:39
Весной буду продавать участки по Ново-рижскому шоссе. На старте продаж всегда недорого.
Великолепный подъезд,возле Озернинского водохранилища 50 км. от МКАД. Надо - звоните.
В Вашем случае чем ниже стоимость земли , тем лучше.,ну и месторасположение конечно.
0
0
269/50 000
0/50 000
Алексей Селиванов
7 февраля 2014, 09:10
1-ый вариант
0
0
12/50 000
0/50 000
ID: 1013660
7 февраля 2014, 03:43
Вы б лучше спросили, а купят ли вообще там? Поэтому вариант - 1 случайно очень трудно купят. Вариант - 2 практически невозможно продать.
0
0
137/50 000
0/50 000
Andreeviliaa
7 февраля 2014, 02:54
Здравствуйте traderden.

1) Вы дали весьма детальное описание конструктива, но не упомянули - как будет организована вентиляция в первом и во втором случае. Если не сложно, уточните этот момент. Спасибо.

2) Вы дали оценку стоимости для вариантов дача и дом. Я правильно понял, что это уже предполагаемая цена продажи дома вместе с участком, а не себестоимость строительства?

3) Во сколько Вы оцениваете сам участок 10-15 соток ИЖС (ЛПХ) 80 -100 км. по Новорязанке? И что в это входит? 15 кВт уже есть на участке? Это вновь образованный посёлок?

4) Что в Вашем понимании входит в "полностью готовую" баню? И зачем при доме в 200 метров иметь над баней летнюю мансарду?

5) Если использовать второй вариант (дом под пмж) как дачу, то сколько по Вашему времени потребуется на прогрев УШП, скажем, с +10 до нормальной температуры?


Заранее спасибо за уточнения.

P.S. Пока готовится обстоятельный ответ на ваш вопрос, не поленитесь, прочтите пожалуйста вот эту тему - http://forum.ners.ru/viewtopic.php?f=32&t=32434

Обращая внимание на авторов постов.
Эта тема посвящена как раз вопросам строительства домов на продажу.
С уважением, Илья.


0
0
1 269/50 000
0/50 000
traderden
Автор
8 февраля 2014, 16:58
1.Приточно-вытяжная.
2.Всё правильно поняли, возможна отделка под ключ.
3.С чего Вы решили что продаю участок?
4. В моём понимании это полностью готовая к эксплуатации (внутренняя отделка, душевая кабина, печь дровяная, двери внутренние, розетки выключатели и т.д. и т.п.) Это скорее не мансарда а летняя кухня или всё же мансарда накрытая лишь общей крышей с баней для того что бы отдыхать на свежем воздухе а не в помещении (можно установить купель, надувной бассейн, ваш вариант...)
5. Вы планируете использовать дом для ПМЖ как дачу, с приездом в холодное время года лишь на выходные? Можно съэкономить на эл. понизив температуру в СО, но для того что бы поднять температуру в помещении с 10гр. до 20-25 быстро, вот для этого и нужен камин. Так же, электроника уже ушла довольно далеко и системы типа "умный дом" на сегодняшний день не такие уж и дорогие, возможна установка процессора с регулировкой температуры в доме со смартфона. Но не за 3 мл.руб. и сразу же за МКАДом, как тут некоторые хотели бы)))
0
0
1 033/50 000
Andreeviliaa
10 февраля 2014, 03:56
Здравствуйте traderden.

Благодарю Вас, что ответили на мои вопросы.
Всегда приятно общаться с заинтересованным человеком.
Вижу, тема Вас действительно интересует и Вы её не плохо проработали.
Прежде чем ответить непосредственно на Ваш вопрос, позволю себе сделать несколько уточнений по пунктам.

1) Приточно-вытяжная это понятно. Я про другое спрашивал, но не суть... Очень хорошо, что Вы понимаете всю важность (НЕОБХОДИМОСТЬ) обеспечить качественную вентиляцию в каркасном доме!
0
0
526/50 000
Andreeviliaa
10 февраля 2014, 04:02
2) Возможна отделка "под ключ" - это очень хорошо. Для МО, в среднем (!!!) дома с отделкой "под ключ" продаются раза в три лучше (быстрее), чем дома в состоянии "под отделку". Я подробно касался этой темы на других форумах, в частности на ForumHoust.ru (там я пишу под ником Andreevilia) и здесь не хочу повторяться. Отмечу лишь то, что если Вы выберете для реализации вариант "дом под ПМЖ" (не важно на этой земле или ближе к МКАД), то отделка "под ключ" становится сейчас просто "жизненной необходимостью". Это связано с тем, что основная категория приобретателей данных домов это люди, которые что бы что-то купить, сначала что-то продают. И им зачастую не где жить, пока в доме будут идти отделочные работы. Они как бы совершают переезд город-загород.
0
0
759/50 000
Andreeviliaa
10 февраля 2014, 04:12
3) Вопрос про Вашу оценку стоимости участка и про то, что входит в эту стоимость.

Я совершенно далёк от мысли, что Вы продаёте участок.
Вопрос был задан для того, что бы понять, сходимся ли мы с Вами в оценке стоимости участка, планируемого под застройку. Дело в том, что стоимость земли является основной НЕ ДЕЛИМОЙ затратной частью в проекте. Все расчёты окупаемости, доходности и прибыли по проекту использую стоимость земли. Кроме того, многие параметры дома так или иначе "привязаны" к стоимости участка.

Хотелось бы всё-таки услышать Вашу оценку стоимости данного участка. Далее будет понятно почему...
0
0
644/50 000
Andreeviliaa
10 февраля 2014, 04:16
4) Вот и я удивился - причём тут мансарда, да ещё и площадью 18 м2 ?!
То о чём Вы пишите - это веранда. И она, безусловно, не повредит...
0
0
142/50 000
Andreeviliaa
10 февраля 2014, 04:23
Использование камина для быстрого прогрева помещения распространённая практика, особенно в скандинавских странах и на севере Германии.
Кроме того, камин полезен как резервный отопитель на случай отключения электричества.
Кроме того, камин полезен на случай экстримальных холодов, которые и случаются то не каждую зиму и длятся не долго. Да бы исключить резервирование НЕ РАЗМНОГО запаса мощности в штатной системе отопления.

Но вопрос был про другое. Не суть...
0
0
483/50 000
Andreeviliaa
10 февраля 2014, 04:36
Кстати, Вы правильно мыслите, что необходимо иметь возможность дистанционного управления СО. В "дачном варианте" это жизненно необходимо. И реализовано у очень многих ваших потенциальных конкурентов. Если и не в варианте "система умный дом", то. как минимум, GSM контроллер, который часто совмещается с системой охранной сигнализации. Сейчас это "почти стандарт" для любых дачных домов...
0
0
388/50 000
Andreeviliaa
10 февраля 2014, 04:56
В варианте с УШП.

1) Я рекомендую делать гидравлическую систему тёплого пола, т.к. сохраняется возможность использовать в качестве теплогенератора не только электроэнергию, но и ТТ котёл, например. Или сжиженный газ (газгольдер) или жидкое топливо, что менее предпочтительно...
0
0
296/50 000
Andreeviliaa
10 февраля 2014, 05:05
2) УШП это только для дома под ПМЖ, т.е. для дома, который будет постоянно отапливаться. Дачный вариант использования такого дома (с УШП) - это утопия. На разогрев плиты может уйдёт больше энергии, чем будет сэкономлено при её остывании.
И камин тут не помощник. Вы, просто, перегреете воздух под потолком, а по полу будете ходить в валенках.

По опыту скандинавских стран и Германии (откуда УШП родом, собственно) используется только в домах постоянного проживания. Для дачных домов, а в Финляндии это не редкость, обычно используются другие типы фундаментов. Чаще всего, кстати, столбчатые...
0
0
612/50 000
Andreeviliaa
10 февраля 2014, 05:19
Что бы было понятно.
Не имею ни чего против УШП.
Более того, для лёгких домов (каркасных, например) и с малой внутренней теплоёмкостью и на участках с относительно ровным рельефом, считаю УШП оптимальным вариантом при наличии двух условий:

1) Возможности со стороны подрядчика качественно выполнить работу по устройству УШП. По идее - должны быть серьёзные гарантийные обязательства.

2) Наличие в доме качественно выполненной приточно-вытяжной вентиляции (с рекуперацией). В противном случае целесообразней использовать воздушную систему отопления (совмещённую с системой вентиляции и кондиционирования). Для "универсального" дома, который в равной мере можно использовать и как дачу и как дом под ПМЖ, последний вариант предпочтительнее (с моей точки зрения)...
0
0
796/50 000
Вадим Лященко
7 февраля 2014, 00:16
Уважаемый застройщик, а не много ли Вы хотите узнать от тех, кого Вы собираетесь впоследствии кинуть? Могу ошибаться, конечно. Удачи на выбранном пути.
0
0
151/50 000
0/50 000
traderden
Автор
7 февраля 2014, 01:26
С чего Вы решили что Вас обязательно кинут?
Я строитель и считаю что каждый должен заниматься своим делом. Я строить а Вы как риэлтор продавать. Я в чем то не прав?
В данном случае я выступаю ещё и как инвестор. Соответственно не хотелось бы замораживать средства на долгий срок.
Пока для себя из всех советов делаю вывод что стройку необходимо переносить поближе к первопрестольной километров так на 50.
0
0
420/50 000
Рустам Анатольевич
6 февраля 2014, 22:09
Вам нужен не совет, а анализ рынка. Совет за три минуты дать можно на предварительный анализ рынка уходит день.
2
0
111/50 000
0/50 000
Сейчас обсуждают
Пять правил для сделок с маткапиталом
Добрый день. Планируем приобрести квартиру в ипотеку, материнский капитал идет в зачет первоначального взноса. Квартиру приобретает супруга, я даю нотариальное согласие на приобретение. Обязаны ли мы до погашения ипотеки выделять долю ребенку? И обязаны ли мы выделять доли себе? Так же обязан ли я регистрироваться до погашения ипотеки в этой квартире, т.к. нет пока желания заниматься постановкой на воинский учет по ному месту жительства, переделывать стс на автомобиль и т.д.
846
Главные новости

Смотреть все

Подпишитесь на рассылку и будьте в курсе новостей рынка недвижимости
При подписке вы принимаете условия Пользовательского соглашения и Политики конфиденциальности
Ещё вопросы