оптимизация налогов - советы риэлторов

Поиск по журналу

Москва и МО

Вопросы·Посуточная загородная

оптимизация налогов

Евгений

27 сентября 2016

Вся Россия

4 589

Добрый день специалисты в недвижимости!
Мы купили участок в марте 2014 г., построили дом. Собираемся продавать. Кадаст. стоимость дома 6230534 руб, а участка 1486695 руб. Реальная цена по рынку дома с участком где-то 6,5 млн.
налог 0,13 ((6230534+1486695)*0,7-1000000)=572267 т.р. - Это же космические цифры!? или я где-то допустил ошибки.
1. И такой вопрос, а могу ли я открыть ИП, прописать там соответствующие виды и заплатить 6%?
2. Если собрать чеки, которые потратили на стройматериалы, как это можно применить в дело.
3. считается ли установка газгольдера затратами на строительство дома?

Автор

Теги

Евгений

дом

Могут подойти

18 942 339 ₽

студия, 25 м², этаж 14

Академическая

1 мин.

ЖК "Level Академическая", Профсоюзная улица, 2/22, Москва

22 009 264 ₽

2-комн.кв., 68 м², этаж 11

Саларьево

17 мин.

ЖК "Квартал Румянцево", к2, Квартал Румянцево ЖК, Москва

13 757 596 ₽

3-комн.апарт., 69 м², этаж 21

Румянцево

19 мин.

ЖК "Тропарево Парк", к2.2, Тропарево Парк мк, Москва

60 000 ₽/мес.

1-комн.кв., 34 м², этаж 16

Бунинская аллея

10 мин.

ЖК "Юнино", улица Мостотреста, 10к2, Щербинка, Москва

15 900 000 ₽

3-комн.кв., 58 м², этаж 6

Каширская

18 мин.

ЖК "Москворечье", 1.3, Москворечье ЖК, Москва

80 000 ₽/мес.

2-комн.кв., 60 м², этаж 12

Академическая

5 мин.

улица Гримау, 9К2, Москва

15 990 000 ₽

2-комн.кв., 46 м², этаж 9

Беляево

16 мин.

улица Академика Арцимовича, 8, Москва

38 000 ₽/мес.

1-комн.кв., 30 м², этаж 2

Тютчевская

23 мин.

309, Дары Природы СНТ, д. Дудкино, Мосрентген поселение, Москва

15 950 000 ₽

2-комн.кв., 39 м², этаж 8

Новаторская

11 мин.

улица Новаторов, 38К2, Москва

17 990 000 ₽

2-комн.кв., 42 м², этаж 5

Академическая

17 мин.

улица Дмитрия Ульянова, 43К1, Москва

9 комментариев

Даниил Пятецкий

4 октября 2016, 13:32

Евгений, если Вам необходим корректный совет, то информацию нужно предоставлять в комплексе, а не кусками. Ну как понимать "поделили пополам"?! Забор поставили или произвели отчуждение доли или провели межевание?! Невозможно сказать что-то по существу основываясь только на Ваших ответах. Для профессионального ответа нужно видеть документы. Виртуальная консультация делу не поможет.

384/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Константин Дорофеев

4 октября 2016, 13:02

Хм. А подели пополам - это перевели в общедолевую по 1/2 от старого или зарегистрировали 2 новых участка? Если первое, то срок владения считается от даты регистрации перехода права по ДКП, если второе, то после регистрации появления 2-х НОВЫХ объектов недвижимости.

265/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Евгений Савельев

4 октября 2016, 12:30

Всем специалистам спасибо за развернутые советы. В дополнение к вышесказанному... участок купил площадью 14 соток за 2,4 млн.руб, поделили пополам. Дом по документам январь 2016 г.

180/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Елена Леонидовна Гребенникова

3 октября 2016, 08:58

Евгений, не совсем понятно, каким образом вы планируете затраты, которые вы УЖЕ осуществили ДО открытия ИП зафиксировать их в Книге доходов и расходов ИП соответствующего налогового периода? Для этого надо было бы сдавать отчетность в налоговую инспекцию с этими УЖЕ произведенными затратами. Кстати, насчет 6% тоже вопрос - это смотря какой вид налогообложения Вы как ИП выберете - с доходов (это 6%), с доходов минус расходы (это уже 15%). Мне кажется, что надо было о такой оптимизации налогов думать ДО приобретения участка и постройки дома

544/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Татьяна Пестрякова

28 сентября 2016, 23:00

Добрый день, Евгений! Рынок загородной недвижимости такой, что пока найдется Покупатель - истечет срок 3 летней давности и Вы не должны будете платить налог. Если Дому повезёт, найдется Покупатель, можно сдать ему дом с последующим выкупом. Заключить с ним предварительный договор с залогом. Роста цен в ближайшую пятилетку на загородке точно не будет! Это как вариант.

371/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Константин Дорофеев

28 сентября 2016, 07:34

Даниил, если при открытии ИП указать соответствующий ОКВЭД по продаже недвижимости находящейся в собственности, то доказывать использование недвижимости в предпринимательской деятельности не нужно, т.к. предпринимательская деятельность и заключается в купле-продаже недвижимости.
Другой вопрос - это насколько расходы на содержание ИП оправданы в случае оптимизации налогообложения + выбор системы налогообложения.
Ну и еще один вопрос, над которым не очень задумываются, - это то, что всю недвижимость приобретенную в период существования ИП с таким ОКВЭД налоговая может признать коммерческой, со всеми вытекающими (невозможность применить вычеты, отсутствие минимального срока владения, увеличенные налоги на недвижимость). Конечно это гипотетическая угроза, мне пока не попадались такие разборки между ИП и ФНС,

826/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Даниил Пятецкий

28 сентября 2016, 00:23

Для предметного ответа на Ваш вопрос необходимо знать дату государственной регистрации права собственности на дом и стоимость покупки земельного участка.
1. Открыть можете, но вот только, далее могу ошибаться, нужно еще доказать, что имущество действительно использовалось в предпринимательских целях. Как будите доказывать?!
2. Налоговый кодекс дает возможность из полученного от продажи дохода вычесть расходы связанные с получением этого дохода. Затраты на строительство и есть эти самые расходы. Но все придется обосновывать и доказывать. Это не так просто как может показаться на первый взгляд.
3. Считается. Перечень расходов, которые можно отнести к расходам на строительство закрытый. Все четко прописано в статье 220 Налогового кодекса РФ.

770/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Даниил Пятецкий

28 сентября 2016, 00:24

...
3) в фактические расходы на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или доли (долей) в нем могут включаться следующие расходы:
- расходы на разработку проектной и сметной документации;
- расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
- расходы на приобретение жилого дома или доли (долей) в нем, в том числе не оконченного строительством;
- расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке жилого дома или доли (долей) в нем, не оконченного строительством) и отделке;
- расходы на подключение к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения и канализации;
Последнее, как Вы уже наверняка поняли - это как раз Ваша ситуация.

В марте 2017 г. при грамотном подходе к решению вопроса у Вас появится возможность без всяких проблем продать принадлежащее Вам имущество (в комплексе) за полную стоимость без уплаты налога (при условии, что право собственности на дом возникло до 01.01.2016). Ввиду текущего положения дел на рынке недвижимости велика вероятность того, что даже если продавать начнете сейчас... не факт, что и в марте продадите. Поэтому возможно Вам не стоит так серьезно погружаться во все это.

... 3) в фактические расходы на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или доли (долей) в нем могут включаться следующие расходы: - расходы на разработку проектной и сметной документации; - расходы на приобретение строительных и отделочных материалов; - расходы на приобретение жилого дома или доли (долей) в нем, в том числе не оконченного строительством; - расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке жилого дома или доли (долей) в нем, не оконченного строительством) и отделке; - расходы на подключение к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения и канализации; Последнее, как Вы уже наверняка поняли - это как раз Ваша ситуация. В марте 2017 г. при грамотном подходе к решению вопроса у Вас появится возможность без всяких проблем продать принадлежащее Вам имущество (в комплексе) за полную стоимость без уплаты налога (при условии, что право собственности на дом возникло до 01.01.2016). Ввиду текущего положения дел на рынке недвижимости велика вероятность того, что даже если продавать начнете сейчас... не факт, что и в марте продадите. Поэтому возможно Вам не стоит так серьезно погружаться во все это.

1 309/50 000

Константин Дорофеев

27 сентября 2016, 22:58

Для более точного ответа по вашей формуле лучше конечно же знать когда зарегистрировано право на дом и сколько стоил участок. Первое, что могу сказать, так это то, что если продавать после марта 2017, то налога на продажу земли не будет. По дому не понятно, т.к. нет данных.
Из ответов на вопросы:
1. Да, только учтите, что кроме налога за реализацию дома, за реализацию земли также будет налог (даже после 03.17), а так же различные сборы в ПФ и ФСС, т.ч. нужно считать, что выгодней. Часто бывает все-таки ИП.
2. Если собрать чеки, то да. Только учтите, что к кассовым чекам должны иметься так же надлежаще оформленные товарные чеки.
3. Скорее всего да. Попадалось даже письмо ФНС или Минфина, где они признавали расходами на оснащение расходы по установке кухни, правда стоимость самой кухни не признали))) Здесь же другое, это все-таки технологическое оборудование дома.

900/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях