По технической сути процесса ничего страшного не наблюдается. Возможно, это было выгодное предложение на момент покупки ими. Теперь, продавая Вам, должны снова что-то приобрести, не ущемляя интересы несовершеннолетнего. В остальном типовые проверки субъектов и объектов.

Здравствуйте. По сути Ваш вопрос звучит так:" А если я сама без риэлтора буду проводить эту сделку - ничего не будет?". Это Вы узнаете только по факту. Люди, не нуждающиеся в риэлторе, не приходят на форум и не задают вопросы. Если Вы здесь, то риэлтор Вам нужен. Понятно, что риэлтору надо платить, но платить не хочется, так как "дорого". Основная масса тех, кто приходит на форум, рассчитывает , что по двум-трём вопросам быстренько научится риэлторствовать и сам-сам-сам проведёт сделку. Не научится. Стажёра, пришедшего в агентство недвижимости, выпускают на первую самостоятельную сделку только после того, как он проведёт не менее семи сделок под руководством наставника. А это срок от года до двух. Всё это время он обучается, и очень плотно.
Такую квартиру рассматривать к покупке можно, но только при определённых условиях и только при определённом распоряжении опеки.

В том то и проблема, что с виду кажется- все понимаю, вроде почти стандартная схема, но везде свои ньюансы...

Риелтор нужен в случае, если Вы в этом ничего не понимаете.

Если я правильно поняла, то если опека одобрит, и будет либо альтернативный ДДУ на несовершеннолетнего либо купля-продажа на несовершеннолетнего , то в дальнейшем со стороны этого ребенка никаких претензий быть не может? Нужен ли мне на такой сделке агент, если расчет будет через аккредитив в сбере, у продавцов ипотека там же, маткапитал не задействовали(справки запросила с продавца-еще не предоставили, но без них на сделку не пойду)

в очередном согласии опеки самом по себе ничего страшного нет, квартиры с долями н/л покупаются и продаются нормально, как и любые другие.
другое дело, что связываться с этим вариантом стоит только когда уже согласование опеки будет на руках. в смысле, аванс или задаток вносить только после наличия согласования от опеки. в противном случае процесс подготовки к сделке может затянуться на неопределенное время, и будете потом выцарапывать этот аванс обратно