Здравствуйте. Крайне сложно посоветовать Вам что-либо с учётом Вашей позиции откровенного недоверия риэлторам. Ведь это форум тех самых риэлторов.

Если хотите, чтоб в сделке вообще не было агентов и всё общение напрямую было - ищите такие объявления, где собственник сам занимается продажей и проводите сделку через нотариуса(если вам так хочется или того требует закон). Хотите проводить сделку без своего агента, но хотите расширить рынок квартир -смотрите все квартиры, в том числе и те, где интересы собственника представляет агент. Агенты для потому и участвуют в сделках, что, не редко, собственники сами не хотят общаться с покупателями и хотят только прийти на сделку на подписание. Ну а если вы будете пытаться обойти агентов и выйти напрямую на собственника втихаря -то это, как уже не Риэлтор упомянул, не будет идти на пользу сделки и только будет вызывать вопросы у собственника. хотя бывают и исключения. Которые затем приходят на форум спрашивать, как разрулить сложившуюся ситуацию.
Посему - решите для себя, какой вариант вам интересен и исходя из него и действуйте.
PS! Нотариус отвечает своей репутацией и имуществом за то, что делает он(в соответствие с законодательством), а не за качество, глубину и полноту проверки собственников-продавцов на сделке. Он заверяет своей подписью лишь то, что видит и тем самым подтверждает, что именно этот документ был предъявлен именно этим человеком и именно его он и видел и всё.

"Видимо, я ошибаюсь, когда прихожу к мнению, что риэлтор хочет скрыть контакты собственника, чтобы избежать сделки без своего участия." - при желании можно с небольшим количеством усилий и символическим количеством денег (в москве - в районе 3-5 тыс руб) получить контакты собственника практически любой квартиры. а можно и выйти напрямую на собственника после просмотра, опять же проявив немного креативности и задействовав творческий подход. от банального вернуться через полчаса после просмотра самостоятельно ("забыл у вас тут перчатки/зонтик"), до более классических ходов.
другое дело, зачем вам это нужно? если, например, собственник сам продает через риэлтора, а вы выйдете на него из-за угла - он просто испугается. или, как минимум, будет к вам относиться с очень сильным подозрением. вы видите в каждом риэлторе жулика, а соб будет в вас видеть жулика - "я дал объявление специально через риэлтора, чтобы мне всякие разводилы не звонили, а он непонятно откуда вышел на меня какими-то левыми путями, где-то надыбал мой номер через какие-то непонятные подвязы, буду-ка я от него держаться подальше, а то непонятно кто он вообще такой хитрый..."
тут, знаете, как в том анекдоте: "или снимите крестик, или наденьте трусики"(с).

"Возможно ли и будет ли иметь юридическую силу составление договора ГПХ, по которому я выплачиваю агентству комиссионные, которые ему выплатил бы собственник вместо него, при условии и после совершения между мной и собственником сделки купли-продажи?" - возможно, и силу иметь будет. только никто не согласится на такие условия. заключать его будет не с кем. а силу иметь будет ))

Здравствуйте! Странная у вас логика- не доверяю риелторам, но на всякий случай, спрошу у них... Болит зуб, все врачи- коновалы, но спрошу у знакомого медика, как вылечить зуб ( врачам то я не доверяю..) если никому не доверяете, кроме нотариуса, то и обращаться надо к нему, сначала на консультацию, потом остальные действия, которые он посоветует. Тогда ищите квартиру, где продает лично собственник и нет у него риелтора. Но искать вам квартиру, проверять юридическую чистоту объекта , собственников и зарегистрированных, нотариус не будет - это не его работа. Как в вашем случае все это делается- вряд ли кто подскажет, поскольку кашу в вашей голове разгребать и разгребать.. а кому это надо?