Уважаемые специалисты!

Имеет ли кто-то опыт проведения такой сделки - покупка доли квартиры путем заключения договора займа с залоговым обеспечением в виде квартиры, через регистрацию обременения в УФРС ( залог), и последующей регистрации перехода права собственности к займодателю?
Теоретически - та же ипотека, только между физическими лицами. Разница - в сроках ( не годы, а месяцы) и в заведомом переводе прав на залоговое имущество к заимодателю.
Практикуются ли подобные сделки в СПб и как к регистрации таких сделок относится ФРС, м.б. какие-то дополнительные документы требует?

Категорически не хотим идти на договор дарения, как предлагают риэлторы, а на договор купли-продажи продавец категорически не согласен.

Проблема еще и в том, что при дарении придется заплатить 13%, как я понимаю с рыночной стоимости квартиры, а отнюдь не инвентаризационной.

Благодарю за помощь!