Поиск по журналу

Вся Россия

Покупка комунальной квартиры в ипотеку, перевод комнат в доли.

ID: 15781754

5 мая 2018

Вся Россия

2 667

Помогите, пожалуйста разобраться в таком вопросе.

Есть намерение купить 3х комнатную коммунальную квартиру целиком. Соответственно собственность оформлена на отдельные комнаты. В одной из комнат собственниками являются мать и несовершеннолетний ребенок.

Чтобы исключить риск неодобрения объекта банком решено сначала перевести собственность в общую долевую между всеми собственниками, а затем выходить на сделку.

Вопрос №1. Как авансировать данную сделку? Риэлтор продавца хочет в какой-то мере обезопасить себя перед тем, как заниматься переоформлением в долевую собственность. Но до переоформления объектом покупки являются комнаты, которые в момент совершения основной сделки должы уже быть долями квартиры. Как и что в данном случае авансировать?

Вопрос №2. Так как в одной из комнат собственником является несовершеннолетний ребенок, нужно ли при перерегистрации доли в комнате в долю в квартире обращаться в органы опеки за каким-либо заверением? Подскажите НПА, где можно посмотреть процедуру такого рода перерегистрации(переоформления).

Вопрос №3. Нужно ли заверять у нотариуса авансовый договор? Основная сделка будет заверяться у нотариуса, как того требует закон. Но нужно ли делать то же самое с авансовым?

Заранее спасибо за помощь.

Авторы

Теги

ID: 15781754

ипотека

Могут подойти

28 209 500 ₽

1-комн.кв., 51 м², этаж 17

Сокол

14 мин.

ЖК "SOUL (Соул)", 2-й Амбулаторный проезд, 18, Москва

25 192 739 ₽

1-комн.кв., 43 м², этаж 23

Бутырская

6 мин.

ЖК "Upside Towers (Апсайд Тауэрс)", Огородный проезд, Москва

12 572 010 ₽

2-комн.апарт., 51 м², этаж 3

Бибирево

8 мин.

ЖК "Clementine (Клементин)", улица Корнейчука, 27, Москва

23 579 600 ₽

2-комн.кв., 46 м², этаж 4

Улица Милашенкова

19 мин.

ЖК "VERY (Вери)", Ботаническая улица, 29Ак3, Москва

14 490 000 ₽

2-комн.кв., 40 м², этаж 4

Отрадное

16 мин.

Отрадный проезд, 9К2, Москва

12 800 000 ₽

апарт.-студия, 40 м², этаж 8

Сокол

10 мин.

Балтийская улица, 15, Москва

10 300 000 ₽

2-комн.кв., 44 м², этаж 8

Беломорская

15 мин.

улица Лавочкина, 48К1, Москва

65 000 ₽/мес.

1-комн.кв., 35 м², этаж 3

Сокол

15 мин.

3-й Балтийский переулок, 4К2, Москва

20 990 000 ₽

3-комн.кв., 62 м², этаж 3

Тимирязевская

13 мин.

Дмитровское шоссе, 27К2, Москва

19 985 167 ₽

1-комн.кв., 51 м², этаж 6

Спартак

11 мин.

ЖК "Клубный город на реке Primavera (Примавера)", Вивальди кв-л, Клубный Город на Реке Примавера ЖК, Москва

9 комментариев

Дмитрий Каредва

Частный маклер

5 мая 2018, 12:22

Лучший совет

Здравствуйте! По-моему, вы усложняете ситуацию на пустом месте. Откуда информация, что банк не одобрит в качестве объекта залога квартиру по комнатам? В случае одновременной покупки всех комнат в Москве, по крайней мере, никаких проблем с этим нет. Начните с консультации с ГРАМОТНЫМ ипотечным менеджером. По поводу преобразования комнат в доли, если это вообще возможно, в чем я сомневаюсь, то с точки зрения опеки это будет явным ухудшением жилищных условий несовершеннолетнего собственника, поэтому такая сделка вообще вряд ли будет разрешена ООиП. По форме предварительного договора - согласно закону он должен быть заключён в форме основного договора, то есть в нотариальной, на практике заключаются авансовые соглашения в ППФ.

732/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

ID: 15781754

Автор

5 мая 2018, 14:17

Добрый день! Спасибо за ваш ответ. Как раз ипотечный менеджер Сбербанка обозначил одобрение данного объекта, как проблему... возможно он недостаточно ГРАМОТНЫЙ.
Еще, не подскажете, какими регламентами, позаконными актами и т.п. руководствуются органы опеки в подобных случаях? Какие банки на вашей практике проводили такие сделки?
Еще раз спасибо за участие!

368/50 000

Дмитрий Каредва

Частный маклер

5 мая 2018, 19:03

Подскажу, конечно, все основания выдачи своих распоряжений органы опеки указывают по тексту выданного документа, это ст. 26, 37 ГК РФ, ст. 57, ст. 60 СК РФ, ст., ФЗ № 48 "Об опеке и попечительстве", Закон г. Москвы "Об организации об организации опеки, попечительства и патронажа в городе Москве", могут быть еще постановления Правительства и т.д., суть не в этом, а в том, что насколько известно мне нет нормативного документа, который бы регламентировал преобразование индивидуальной собственности на комнату в долевую, как это вообще сделать по закону, я не представляю, соглашением всех собственников, возможно, но с учетом интересов несовершеннолетнего по-моему мнению это нереально вообще. Если нет понимания в банке, сходите в опеку на предварительную консультацию, все встанет на свои места.

799/50 000

ID: 15781754

Автор

10 мая 2018, 16:11

Спасибо большое за помощь, Дмитрий! Очень дельный и полезный ответ!

67/50 000

Ирина Щербинина

5 мая 2018, 16:00

Просто обратитесь в другой ипотечный банк или к начальнику этого банка. Возможно банковский менеджер просто не хочет усложнять себе работу. Два года назад у меня была сделка покупки коммунальной квартиры, в одном договоре прописывались все три комнаты и их собственники, ничего сложного, ипотека прошла, был Сбербанк. Потом, после сделки, когда в всех комнат стала одна хозяйка, мы через БТИ подавали заявлении об об'единении кадастровых номеров комнат в один. Недели две-три возились, но все прошло нормально. Советую-таки начать с поиски грамотных менеджеров.

561/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

ID: 15781754

Автор

10 мая 2018, 16:10

Добрый день, Ирина! К сожалению, не вижу на циане возможность писать в личку. Не могли бы вы поделиться контактом менеджера из Сбербанка? Если да, как с вами связаться?

168/50 000

Дмитрий Волков

Частный маклер

5 мая 2018, 15:46

Совершенно непонятно почему банк не одобрит такую сделку. После покупки комнат предметом залога для банка будет целая квартира, а это самое главное. В доли зачем-то переводить, просто невероятный идиотизм. С точки зрения же нормальной опеки они ни в коем случае не позволят перевести комнаты в доли, потому что сейчас за ребенком закреплено право пользования конкретной комнатой, а в долевой собственности нет. И между соседями вполне резонно могут возникнуть разборки, кому какой комнатой пользоваться. Такая ситуация явное ухудшение прав ребенка.

548/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях