Добрый вечер Руслан!, из описанного проблем не видно, но при более детальном изучение может что-то и есть, например был ли направлен мат. капитал на погашение ипотеки?
Подарить маме мог по разным причинам, в этом нет ничего особенного, но опять же лучше знать причину. Ну и соответственно при подготовке к сделке нужно изучить ряд вопросов для исключения возможных рисков, банк выдающий кредит сильно по этому поводу не задумывается, так что либо самостоятельно, либо с помощью специалиста.

Руслан, добрый день!

По Вашему описанию может быть "33" проблемы, а может и не быть. По такому описанию можно только гадать о проблемах и о том почему так все было сделано. Мое предположение, что сын подарил квартиру маме перед тем как вступить в законный брак, чтобы в случае развода ее не делить, а сейчас возможно ему понадобились денежные средства. Налога с продажи не будет, так как три года прошли. Дарение оспорить очень сложно, потому как вряд ли мать истязала и причиняла нравственные страдания своему сыну. Берите у мамы справки ПНД и НД, Формы 7, 9, 9 архивную (хотя возможно она будет с записью архив не сформирован), 12, Выписку из ЕГРН о переходах права собственности, чтобы подтвердить историю, которую Вам рассказали, попросите технический паспорт с выходом кадастрового инженера новый, чтобы посмотреть квартиру на предмет перепланировок и переустройств.

Руслан, а вот на этом этапе уже наступают платные услуги риелтора.

Я бы уточнила- был ли сын в браке на момент дарения, есть ли дети

Здравствуйте, по описанию проблем не видно. С уважением.