Доброй ночи. У вас сложная сделка. Ответы на все ваши вопросы и опасения - это переговоры с вашими продавцами и с продавцами ваших продавцов . То есть, нормальной и внятной инструкции вы здесь не получите, ибо ее нет и быть не может...
у вас практически склеенная сделка, все участники есть. Пригласите разумного агента просто на Сопровождение - это вам действительно нужно и это не будет стоить дорого

да, отдельное обязательство у нотариуса. Потом делается выписка из егрн с указанной выделенной долей в новой квартире и относится копия в втб, после чего под расписки о первоначалке и последующей суммы выдаются оставшиеся деньги продавцу (через меня).

не знаю, может кому-то полезно будет:
в итоге сделка прошла у нотариуса. Первоначалка была тоже там при подписании. Документы сдали в рег.палату в тот же день, вчера забрали. Все ок.
Единственное что получилось переиграть (мне так было спокойней), что деньги отдавал не в банке. ВТБ вообще сказал что у них ячеек банковских нет. а счет аккредитивный открывать не стоит, т.к. это опять сдвинет день сделки из-за переделывания договоров у натариуса, и 2х банков.
Еще момент: несмотря на присутствие риэлтора продавцов, натариуса и 2х ее помощников мы с женой нашли 4 существенных ошибки в договоре и перепечетывали его 3 раза.

Здравствуйте!Сделка не рядовая,но вполне проводимая.Вам действительно нужен риэлтор для ведения переговоров и проведения сделки.

Анна, благодарю за развернутые ответы! Спасибо!

всем большое спасибо за ответы. что сделка сложная мне стало понятно не сразу, т.к. со слов соседа он специально нанял для этого "знакомого" риэлтора.

Анна Орлова
сегодня в 7:06
"В вашем рассказе непонятно какую "первоначалку" ваши продавцы повезут в свой банк? " - в свой банк они везут мою первоначалку. это меня сейчас и напрягает больше всего, т.к. первоначалка это 80% стоимости квартиры.

Даниил Пятецкий
сегодня в 0:50
"Всего лишь один банк идет на выделение долей несовершеннолетним в залоговой квартире, да и то не всегда. " - моя ипотека это втб, его "ак барс банк" .

Выходом в этой ситуации могло бы стать получение вами одобрения в том же банке, где одобрен сосед. Одобрение получить должны за 1 день, т.к. уже подобран объект и есть одобрение в другом банке. Даже в случае проведения альтернативы в одном и том же банке остается множество нюансов, по которым интересы сторон сделки могут не совпасть. Интересы продавца защищает его риэлтор, а кто защитит Вас и поможет найти компромиссные варианты в случае расхождения мнений? Дружба дружбой, а табачок врозь.

Это называется - "делим шкуру неубитого медведя". У продавца еще нет денег за продажу своей квартиры, но он уже едет в рег.палату регистрировать ДКП по покупке альтернативной квартиры. Чем и в каком порядке он собирается производить окончательный расчет за нее? Деньгами, которые находятся в вашем банке-кредиторе? С какой стати? Каламбур какой-то.
С 01.02.2019 вступает в силу ФЗ от 03.08.2018 № 338-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" , в соответствии с которым нотариальное удостоверение сделки и передача документов в Росреестр на регистрацию станет единым нотариальным действием.
Закажите эл.регистрацию (срок регистрации - 1 день), кроме того, есть возможность воспользоваться нотариальным депозитом. По окончании регистрации банк рассчитается с Вашим продавцом, он сможет выйти на сделку по покупке альтернативной квартиры.
Совет не из новых, но, как показывает практика, очень действенный - обратитесь к профессионалам за юр.сопровождением и спите спокойно. Удачи Вам в сделке.

Нет, не всё нормально. Я тоже не понимаю, как два банка будут реализовывать механизм сделки. Все эти (и многие другие) вопросы следовало выяснять до внесения аванса ибо есть высокая вероятность того, что Ваша сделка чисто технически невозможна. Найдите специалиста, который вмешается в ситуацию и всё прояснит.

На практике такая сделка маловероятна. Опускаем нюансы про опеку и нотариуса, тут две ипотеки от разных банков. Чисто технически реализовать задуманное невозможно. Ключевое тут то, что для покупки квартиры соседом необходимы средства от продажи его квартиры. Часть этих средств заёмные, т.е. выйдут из банка только при условии гос.регистрации залога банка на квартиру, которую Вы покупаете. Этот залог - гарантия банка и обеспечение Ваших обязательств по кредитному договору. Второй нюанс заключается в покупке квартиры соседом, если опека, то значит разрешение дано под условие покупки чего-то аналогичного или больше взамен, а значит детей необходимо наделять собственностью в приобретаемой за счет заёмных средств. Всего лишь один банк идет на выделение долей несовершеннолетним в залоговой квартире, да и то не всегда. И в дополнение ко всему этому "пирогу страстей": разрешение органов опеки на залог квартиры, в которой есть доли несовершеннолетних. Возможно, Вам все это кажется простым и реализуемым, лично мне, и уверен многим другим коллегам, нет.