Дополню Татьяну: как минимум настаивать на выписки третьих лиц (ребёнка) до сделки.

Все верно.
Собственник с ребенком выпишется после задатка, до сделки. Это нормально.
На сделке у вас уже не будет прописанных.
Что не так?

А он должен до задатка выписаться?
А если сделка не свершится?
Все корректно.

Обратиться к специалисту, который сможет всё грамотно проверить и поможет избежать Вам ненужных расходов и уберечь от необоснованных рисков. Инструкции как таковой быть не может, так как нужно смотреть документы и сверять, к примеру, все даты.

Здравствуйте. Всё, что написали коллеги, верно, однако Вам следует с пониманием отнестись к тому, что ничего из перечисленного ими не является пошаговой инструкцией по подготовке и проведению сделки с недвижимостью и дать таковую не представляется возможным. Слишком много нюансов, на выявление которых у нас заточен мозг, а Вы даже внимания не обратите, Годы обучения и практики невозможно уложить в паре сообщений на форуме. Почитайте вопросы на форуме. Посмотрите, сколько их и для того, чтобы заходить в сделку, нужно знать ответы на каждый из них. Например сейчас у меня в работе квартира, где собственник один, а проверять приходится двоих. В прошедшей недавно сделке пришлось выяснять, почему предыдущий собственник вступил в наследство под одной фамилией, а продавал под другой (мужчина). Целую розыскную кампанию устроили, а он уже сейчас под третьей фамилией. Нашли. Очень много того, о чём Вы даже подумать и представить себе не можете.

Всё Вам правильно посоветовали, проверять надо и историю по формированию права и по людям.,. находясь внутри сделки.
Навскидку посоветую обратить внимание на дату договора мены,
так как пр правовым последствиям договор мены приравнивается к договору купли- продажи,
и , если на момент заключения мены он был в браке, то половина от доли, приобретенной по мене, является собственностью его супруги ( сейчас бывшей), согласно ГК РФ.
В таком случае он не единственный собственник по сути,
Нужно обязательно её согласие, с определённым правильно составленным текстом, нотариально заверенное

Добрый день по прописанным, в день сделки возьмите вместе с собственником выписку из домовой книги, в подтверждение, что там нет зарегистрированных. В остальном: заказываете ЕГРН смотрите историю правоформирования, сверяете с документами предоставленными собственником, проверяете собственника (налоги, долги, суды, банкротства, вменяемость и т.д.), если возникают какие-то вопросы по ходу раскручиваете, как "клубок с нитками" и разбираетесь, что и от чего возникло. Будет что-то непонятно, лучше обратитесь к специалисту, так как в рамках форума невозможно рассказать все о сделках с недвижимостью и необходимых проверках. Каждая сделка - уникальна.

В авансовом договоре прописать выписку пользователей (бывшей жены и ребёнка до сделки). Остальные проверки вам указала Татьяна.

Заказать выписку ЕГРН. Проверить правоподтверждающие документы. Сверить первоначальный план квартиры с настоящим состоянием. Проверить собственника на задолжность по коммунальным услугам, по кредитам, по приставам, по банкротству.