Обременение будет снято после полного погашения ипотеки (залога). Сменить залогодателя раньше вы не сможете, поскольку им является только собственник объекта-залога.

Мы уже встречались с представителем Сбербанка в том отделении, где собственник квартиры брал заем. Она нам предложила навскидку два варианта порядка расчетов.
Первый (самый рискованный для покупателей, т.е. нас), когда подписывается ДКП и мы погашаем долг заемщика и одновременно Сбер выдает нам документы на снятие обременения с квартиры, после чего подаются в Росреестр заявление о регистрации перехода права собственности, документы от Сбербанка на снятие обременения с квартиры и регистрируется непосредственно право собственности на нового владельца. Но... Где гарантия, что старый собственник, с квартиры которого снимется обременение и за которого погасится долг по кредитному договору не передумает в процессе регистрации документов в Росреестре и не приостановит процесс? Тут можно только полагаться на добросовестность продавца, а он априори незнакомый человек.

Второй вариант - мы подписывается с залогодателем ДКП, закладываем деньги в ячейку в том же отделении, где заемщик погасит свой кредит, но доступ он к деньгам получит только после того, как мы получим свидетельство о праве собственности на квартиру с обременением (Сбербанк подаст в Росреестр разрешающие документы на сделку), т.е. произойдет смена залогодателя. По факту получения нами и предъявления правоустанавливающих документов продавец получит доступ к ячейке с деньгами и погасит свой долг, после чего Сбербанк выдает нам документы на снятие обременения с квартиры и мы проходим ускоренную процедуру в Росреестре (снятие обременения занимает 3 рабочих дня по закону) и получаем уже "чистое" свидетельство. Эта схема более хлопотная, но для нас, как покупателей, является наименее рисковой.

Что скажете на этот счет?

Однозначно второй вариант. Хлопотно, зато надежно.

В нашем случае не требуется две ячейки, потому что долг заемщика превышает сумму, вырученную за продажу заложенной квартиры. Заемщик добросовестный вроде как (надо еще уточнить у банка, но сотрудница говорила, что с ним проблем не было у них). Он бизнесмен. Поэтому ВСЕ деньги пойдут в счет частичного погашения кредита. Но вот вряд ли можно как-то напрямую по закону деньги передать в банк минуя собственника продавца квартиры.

Мария, можете подробнее рассказать как все происходило на сделке? Какие были прописаны условия доступа для банка и продавца заложенной квартиры и т.п.?

Юрий, по закону собственник квартиры все-таки продавец, хоть имущество и заложено. В случае, если Сбербанк одобрит сделку купли-продажи, деньги получит продавец и его вряд ли как-то можно исключить из цепочки. Если у вас есть какие-то идеи на этот счет, предлагайте.

Даниил уже ответил:"
"Заложить деньги для исполнения обязательств перед банком в ячейку на сотрудника банка".
Если эта схема не устроит банк, то -обоюдный доступ в ячейку-сотрудника банка и продавца

А что даст обоюдный доступ? Если продавец захочет забрать свои деньги и уйти, никто ему не сможет помешать это сделать. Банку останется только судится с ним из-за невыполнения обязательств.

плюс пока вы оформляете долг растет, банк не заморозит рост долга, в итоге вы залогодатель по сумме которая выросла, включая штрафы и пени.

И что вы предлагаете?

Под дулом автомата будут его сопровождать из депозитария к кассе? :-)

ну, под дулом или нет, а с в сопровождении сотрудника банка наш клиент открывал ячейку и шел гасить долг. Вряд ли он с деньгами смог бы оттуда выйти.

Но если бы он захотел уйти с деньгами, никакая сотрудница не могла бы ему воспрепятствовать сделать это. Все такие вопросы между банком и залогодателем могли быть решены в таком случае только через суд. Ну или братков, но сейчас не лихие 90-е. :-)

Ирина, расскажите, пожалуйста, о вашей практике проведения подобных сделок. Были ли хоть раз накладки по подобным сделкам покупки-продажи залогового недвижимого имущества?

Накладок не было, но практика по таким сделкам невелика. Если хотите обезопасить себя на все 100%, то Вас надо ставить на место продавца полностью, т.е. Вы должны стать не только залогодателем, но и заемщиком банка в части суммы равной стоимости квартиры. Затем могли бы погасить эту сумму и снять обременение. Я пробовала так договориться с банком, но они отказали. Много возни, в т.ч. им нужно было бы сначала одобрять Вас, как заемщика. Банки инертны. У них есть разработанные схемы, которым они следуют. Если схема меняется, то на согласование и введение ее в использование уходят месяцы. Так что у Вас выбор есть только из этих двух предложенных вариантов или отказ от покупки. Второй вариант расчетов в разы безопасней первого. Риск того, что продавец, получив деньги, станет со скандалом пробиваться к выходу - ничтожен. Вы же, наверняка, покупаете эту квартиру несколько дешевле рынка - это и есть плата за лишние телодвижения при оформлении и гипотетические риски. Впрочем, гипотетические риски есть абсолютно на любой сделке, даже на самой простой и стандартной. Главное - это не доходить до абсурда в своих предосторожностях и страхах, а то вообще ни одну квартиру никогда не кУпите.

Не факт. Мы провели ппредварительные переговоры с сотрудницей Сбербанка, которая занимается этим заемщиком. Она сказала, что цену квартиры нужно одобрить и, если Сбер посчитает сумму заниженной, он может отказать в проведении сделке по этой цене. В таком случае мы откажемся покупать. На самом деле дисконт по сделке будет очень разумный.

Есть, но это уже будет не наша головная боль, а банка. Конечно, никто не может принудить продавца-залогодателя насильно донести деньги из ячейки до кассы, где он частично погасит свой долг. Только добрая воля самого человека. Но мы уже будем со свидетельством, хоть и с обременением. И мы будем добросовестными приобретателями.