Да.... ни юриста у застройщика , ни разрешения на строительство.... как правильно оформить? Да никак! юридически правильно не связываться до конца строительства, а передать деньги после получения права собственности на квартиру - Вы же таки собираетесь сделать, только внести , если я правильно понял деньги на бронирование квартиры? Можно по предварительному договору как аванс.... Только что вы потом будете говорить в суде: на вопрос - Вы же знали, что дом строится без разрешения, застройщиком у которого нет юриста для оформления, и он не знает как с Вас правильно взять деньги.
Абсурд.

Евгения, составляйте хоть предварительный договор, хоть договор подряда, хоть договор инвестирования, передавайте задаток. Какой договор составлять - обговорите с застройщиком и его юристом. После достройки дома, получения свидетельства оформите обычный ДКП с привлечением ипотечных средств.
В случае недобросовестности со стороны застройщика вам придется обращаться в суд, и ваш предварительный договор будет таким же доказательством, как и любой другой договор. Здесь многие негативно отзываются о частных застройщиках? Да помилуйте, даже в случае участия в долевом строительстве по 214-ФЗ у надежного застройщика - если строительная компания банкротится по 127-ФЗ то во многих случаях вы как дольщик, являясь кредитором третьей очереди можете остаться без денег.

Поэтому не переживайте, посмотрите другие построенные этим частником дома, пообщайтесь с хозяевами, пообщайтесь с юристом застройщика, после подписания договора почаще приезжайте на строечку, держите контакт с застройщиком, все будет хорошо) К тому же если вы пишете о 85%-ной готовности дома, значит ждать вас осталось совсем недолго.

А большой задаток нужен?

Покупка незавершенного строительства - это всегда риск. Даже у вполне надежного застройщика могут возникнуть проблемы. Надо хорошо взвесить необходимость принятия решения о такой покупке. Изучайте вопрос.

Немного хотелось внести ясность: дом будем покупать когда у застройщика будет дом достроен и получено св-во на право собственности. (на землю оно есть), но сейчас пока он его достраивает на каком основании ему передать задаток (или аванс) вот в чем вопрос.Все застройщики строят без разрешения, а затем оформляют. Но вот как они берут задаток?

Если речь идет об ипотеке и вариант выкупить землю не подходит, то других вариантов просто не существует.

Не ввязывайтесь в такую авантюру а то свяжитесь с частным застройщиком останетесь и без дома и будете ипотеку платить.хотя банк может и не дать ипотечный кредит если у застройщика нет разрешений.

Вы хотите ввязаться в игру с огнем, Евгения.

Строящийся дом у частного застройщика в ипотеку? сильно сомневаюсь, что кто-то кредитует подобные сделки..

Ипотеку не дают под такие варианты, поэтому и не может быть вообще консультация по такому варианту.