на текущий день цена более-менее адекватная.
но есть одно "но". никто не знает, что будет дальше с рынком. вполне может получиться, что через года два эта квартира будет стоить ощутимо дешевле (а может и нет )). сейчас рынок несколько завис, потому что продавцы (в том числе и потенциальные) воодушевились осенним ажиотажем, вызванным алармированием предстоящего повышения ставок по ипотеке. покупатели же, напротив, несколько обескуражены этим явлением и ждут ожидаемого спада.
специфика рынка недвижимости же заключается в том, что на нем спад гораздо инерционнее, нежели подъем. грубо говоря, в прошедшем году цены взлетели вверх буквально за три месяца, падать же будут хотя бы до прежнего уровня - не меньше года.
если вы рассматриваете эту квартиру не для личного проживания, а с инвестиционными целями - то лучше не торопитесь с покупкой в принципе.

ЦИАН, как правило оценивает дешевле рынка, я регулярно это отслеживаю по своим объявлениям. Даже, если вы принесёте отчёт об оценке из оценочной компании, это тоже не поможет снизить цену, т.к. оценщики цену занижают тоже в страхе отзыва лицензии. Занижения могут доходить до 1 млн. Но есть торг и взаимная симпатия, а также срочность продать и семейные обстоятельства. На днях из-за таких вот выявленных особенностей, мне удалось заключить договор задатка на 500 тыс. руб. меньше, чем было указано в объявлении на ЦИАН. Примечание - я риелтор покупателя.

"Больше никогда не оценивайте квартиры подобным образом. Это ошибка."Полагаться только на оценку ЦИАН конечно не стоит, но по моему личному опыту она в 90% случаев попадает в яблочко. Так что как один из инструментов вполне может применяться. А вы как оцениваете квартиру? На нюх? Я понимаю, что можно свою статистику вести, но это дело нелёгкое и кропотливое. Не думаю, что кто-то из агентов обладает такой статистикой по всей Москве. Так что или знаком с конкретным районом и следишь за ним год и более или смотришь статистику на сайтах, что в принципе то-же самое, что оценка ЦИАН. И делать выводы из пары продаж или покупок коллегами, например, тоже нельзя, потому что это не статистика, а детский сад. Каждая продажа и покупка сама по себе индивидуальна. Нужны данные и база ЦИАН (которая у них есть, а у нас нет) - это лучше чем экстрасенсорные способности риэлтора.Я понимаю, что оценка ЦИАН - это конкурент, но по моему зря риэлторы считают, что она как-то мешает им продавать свои услуги, потому что если риэлтор знает реальную цену, она с огромной вероятностью совпадёт с оценкой ЦИАН. А если не совпадёт (в редких случаях), то этому будет очень чёткое и понятное (для профессионала) объяснение, которое он сможет донести то клиента в простой форме.ЗЫ Только я вас умоляю, не надо опять про вид из окна на помойку и прочие "тонкости", которые якобы не учитывает ЦИАН и другие аналитические сайты, но учитывает мудрый риэлтор. Это частные случаи и вообще мелочи.

Пятый последний без лифта - примерно минус 10% от стоимости аналогов.
Поэтому более реальной мне видится цена в 9 млн.

Большое спасибо всем откликнувшимся за Ваше мнение!

Хождение пешком дело привычки, обычно в таких домах велосипеды и коляски оставляют под лестницей на 1этаже. С доставкой да, дороже. На счёт залива не факт, имеем аналогичную квартиру ни разу не текло, зато в другой, не на последнем этаже, соседи регулярно заливают, при чем не только непосредственые но и те кто ещё выше.

Планировка мне тоже понравилась. Но... пятый этаж (по сути - шестой) без лифта... я бы такой вариант вообще не рассматривал бы. Я не представляю, как семья может там жить. Например, мамаша-ребенок-коляска... Как с ребенком выйти погулять??? Как ежедневно подниматься после работы с сумками (из магазина)? Или вот там на фотках велосипеды. Это ведь их вниз, а потом вверх тягать надо, что очень на любителя. А если проблемы с ногами (например с коленом)? А если человек уже пожилой? Любая доставка габаритных товаров также будет в разы дороже обходиться (с оплатой за каждый этаж)... Не, лучше уж на первом этаже жить в таком доме.

В общем спрос на высокие этажи без лифта, думаю, весьма ограничен, далеко не каждая семья сможет там жить.

Алексей!
Я Вас расстрою, но проделанная Вами работа по оценке была абсолютно лишней и только будет мешать Вам реально смотреть на рынок. Больше никогда не оценивайте квартиры подобным образом. Это ошибка.

Посчитал на калькуляторе CIAN, получилась оценка 9,8 млн руб, диапазон от 9,3 до 10,2. (при условии, что срок продажи 1 месяц) Калькулятор IRN дает оценку 9 млн руб, диапазон от 8,5 до 9,4. Надо учесть что IRN дает оценку суммы сделки, а CIAN рассчитывает рекламную цену (цену продавца), поэтому цену CIAN необходимо скорректировать на дисконт хотя бы в 5% (cian пишет о среднем дисконте в 8%, но сейчас дисконты уменьшились, поэтому беру 5%). Итак скорректированная цена CIAN дает 95%*9,8=9,025.
Таким образом, оба калькулятора дали примерно одну и ту же оценку - 9 млн. рублей, что на мой взгляд является очень хорошей ценой, боюсь только продавец с ней не согласится )))

Понятно, а я подумал, что это однушка. Ошибочка вышла. Ну тем более цена в норме. По поводу кухни - это кому как. Мне, например, и 5 метров хватило бы вполне если квартира в интересном и удобном для месте. Семь метров - нормальный размер. Вон и в новых домах зачастую кухни 8 метров, и ничего, народ считает, что живёт в "современном жилье". Если деньги не ограничены, то конечно можно и локейшн и кухню, чего уж мелочиться :)