Вы серьезно при цене в рекламе 4 млн. предлагаете 3,2 и удивляетесь, что с Вами не хотят встречаться? Я всегда говорю клиентам и контрагентам: "предлагай такую цену, на которую хочется согласиться!" В данном случае, как я понимаю, Вы придумали себе цену в 117 тысяч за метр, но по факту объектов по этой цене нет? Есть квартиры бОльшей площади, которые когда-то по такой цене продались, но вот прямо сейчас же конкурентов у рассматриваемых вариантов нет? Ну и с чего вдруг тогда кто-то должен отдавать товар по цене ниже сегодняшнего рынка (а цены нынче все-таки растут)? Тут тоже могу привести фразу, которую часто говорю любителям огромного торга на просмотрах ,особенно, по телефону: "Есть лучше за эти деньги - пойди и купи. Есть такое же, но дешевле - пойди и купи. А если нет ни лучше, ни дешевле - к чему этот разговор? Цена справедлива!"

По поводу- любят\нелюбят, торговоаться\неторговаться, ъхочет\нехрчет, скинет\нескинет - есть золотое правило - не надо думать за других. :) Надо исхдить из ситуации и предлагать свой вариант. А думать - пускай будет вторая сторона. У нас не раз были ситуации, когда собственник "вдруг" брал и соглашался на предлагаемую цену, и скидка была при этом не 10%. и под 20. Просто так сошлись звёзды, что собственник проснулся с утра и встал с другой ноги, и решил что "пора делать сделку". И всё. все остаются довольны, т.к. на собственника никто не давил и не упрекал а просто предложил, а вторая сторона имея ограниченный ресурс получила то, что хотела и за те деньги, которые могла себе позволить. Всё ну очень индивидуально и не факт, что упёртый собственник на 5-ый раз не согласится именно на вашу цену, даже при условии что в прошлый раз ему предлагали больше - но это "было вчера, но по пять. Но вчера." (С)

Все равно какие у вас аргументы к продавцу - цена ставится с оглядкой на рынок и постепенно снижается пока не купят.
> если готов к 3,5 млн, а цена 4 млн, то предлагаю 3,2млн
"Могу дать 3.4, если постараться 3.5, но больше у меня просто нет!"

Сегодня общался с другом на счет этого, есть такое очень даже.
Когда продавец еще не пришел в себя сразу ему надо дать аванс, пока еще не одумался...Не любят продавцы умных которые давят на недостатки впрямую и торгуются. Продавцы любят видеть покупателя дурочка которому не хватает буквально немного денюжек и плавный такой ненавязчивый торг)))))) А когда заходит такой калач копченый с козырями и требованиями максимального дисконта, продавцы сразу говорят "мы подумаем поищем того самого..."

Мы вот тоже высчитывали про "цену рынка ",неудачно торговались за однушку -и эта квартира ушла к более умному, он дал аванс и все. Эх, локти кусали потом...С налом и мы были, и тот умный покупатель.

Тут возможно в локации мало подобных квартир по такой цене, риэлторы и продавцы это знают и выжидают вкусного предложения. Также возможно это не просто продавцы. а инвесторы которые вовремя выкупили объекты су-155 по дешману, а сейчас пришло их время (это мое мнение).
Другое дело когда покупатель приходит с налом, так еще и на первый этаж так еще и объект в экспозиции стоит долго, это уже 10% аргументированно.

Сеймур! Честнее было бы обратиться к коллегам как к коллегам, а не прикинуться наивным покупателям

Сеймур, доброго дня! Вы попробовали конкретно поторговаться, не получилось. Предложите собственникам этих двух квартир, ту цену, за которую Вы реально готовы завтра внести аванс, и предупредите, что по второй квартире вы тоже сделали предложение. И что это максимальная сумма которую вы готовы заплатить. Дайте несколько дней всем подумать. Так же честно скажите, что если бы вы готовы были заплатить больше и была такая возможность, то 100% купили бы квартиру на 2-м этаже 34м2 у их соседа за 3.800, а возможно и 3.700 при серьезном подходе. Я не думаю что у них стоит очередь из покупателей... Если бы им предлогали большую сумму чем вы предложили изначально, они бы Вам сказали, что у них уже есть предложение за такую-то сумму, значит его нет. Но Ваша цена не устраивает, значит предложите другую и скажите что она окончательная. Не юлите, человек ждет цену которая его устроит. Иногда дополнительный шаг на встречу, даже на 50-100 тыс.р. может изменить ход событий. Удачи Вам! И не забывайте, что на том конце провода человек специализирующися на продаже и покупке недвижимости, и если он действително не зря ест свой хлеб, он знает рынок и хорошее предложение он передаст собственнику, и объяснит почему оно хорошее. Хотя он должен передавать каждое предложение о цене от потенциального покупателя и давать обратную связь. Послали не послали, сделали встречное предложение и т.д. ...

Почему вы упорно считаете, что все квартиры, вам подходящие - завышены по цене на 500-800 тыс. ? Откуда такая убежденность? Может, это ваш бюджет не дотягивает до рыночной цены на сегодняшний день? Цены ведь не стоят на месте, а потихоньку движутся вверх.
Торговаться конечно надо, но не со словами - ваша цена завышена на ..... тыс.руб.
А как и когда торговаться, чем аргументировать - это целое искусство и опыт.

"Вопрос следующий: я неправильно считаю рынок? " - рынок-то вы, вполне возможно, считаете правильно. есть только одно но. как говаривал мефистофель, "суха теория, мой друг, а древо жизни зеленеет". процесс ценообразования и торговли на вторичном рынке жилья отличается от аналогичного при продаже яблок на базаре. да, в экономе он более или менее стандартизирован, но каждый случай является индивидуальным. именно для этого, кстати, нужен риэлтор - он прекрасно понимает эти механизмы (хотя даже сам иногда внятно не может их сформулировать )) вот буквально на уровне интуиции). у вас ситуация хорошая - покупка не горит, и вы можете изучить этот процесс на собственном опыте, без специалиста.
вкратце скажу в чем ваша основная ошибка - у вас слишком небольшой массив данных для того, чтобы на его основании пытаться выстроить какую-то ригидную схему. вот когда застройщик продает новый объект в бетоне - там все понятно: 200 квартир, в учет идет площадь, этаж, потенциальные видовые характеристики. в 15этажном доме вам покажут за одну и ту же цену квартиру на 5 этаже окнами на запад и квартиру на 10 этаже окнами на восток, никакой разницы. ну или разница будет в 100 тысяч за счет того, что на западе окна выходят на озеро, а на востоке на соседний дом в 20 метрах.
когда же дело доходит до вторичного рынка, то между чистой математической моделью и реальностью появляется лишнее звено в виде живого человека, который своим появлением эту реальность сильно сбивает. вам любой риэлтор расскажет по опыту, как в одном квартале или доме цены могут сильно отличаться от соседних, если продают собственники, или риэлтор не может (или не хочет) переубедить своего клиента. когда один идиот выставляет цену на 20% выше рынка, потому что "ну я же десять лет назад купил ее за эти деньги!". или "да у меня брат/сват/коллега такую продал в полтора раза дороже!" или еще по каким-то закидонам. на него смотрит следующий выставляющий в этом же доме и думает: надо же, мне вот говорили что тут цена икс рублей за квадрат, а вот человек поставил гораздо дороже! наверное, он что-то знает, чего же я буду терять?!... и дальше выстраивается цепочка из таких же "умножадных". на их фоне очень выгодно смотрится продавец, сам или со слов риэлтора знающий реальную цену, его объект уходит очень быстро. соседи на него смотрят и думают: ха, ну вот! выставил по дешевке, балбес, сразу увели, кучу денег потерял, а мог бы на 20% дороже получить!... и все продолжается дальше.
это просто самый простой пример того, как реальная жизнь может отличаться от механически рассчитанной модели. а таких примеров можно привести миллион. экономика - не такая простая наука, как может показаться изначально )))