http://www.bn.ru/articles/2013/10/30/133442.html?fb_action_ids=248923398595044&fb;_action_types=og.likes&fb;_source=aggregation&fb;_aggregation_id=288381481237582

Коллеги как ВАМ такое решение суда? :))

В Невский районный суд обратилась гражданка N (фамилию истицы опустим по этическим соображениям) с исковым заявлением о признании основным договором купли-продажи предварительный и признании права собственности на квартиру в доме на Ново-Александровской улице, 14. Этот дом (ЖК «Александрия») известен как одна из городских проблемных строек. Первоначальный срок сдачи здания в эксплуатацию был назначен на первый квартал 2011 года. Однако из-за ошибок, допущенных застройщиком – «Балтийской промышленно-строительной компанией» – в проектной документации на начальном этапе строительства, разрешение на ввод дома в эксплуатацию не получено до сих пор. Но строительные работы давно завершены. Более того, в доме даже проживают люди. Среди них та самая гражданка N, решившая не дожидаться, пока «Балтийская промышленно-строительная компания» найдет возможность оформить ввод в эксплуатацию, что в дальнейшем позволило бы инвестору – компании «Лемминкяйнен Рус» – выполнить обязательства перед дольщиками. Ведь только в этом случае они смогут зарегистрировать права собственности на квартиры в ЖК «Александрия».
Легким движением руки
Суд учел, что основной договор купли-продажи квартиры не заключен между сторонами по независящим от истицы причинам – из-за того, что застройщиком не получено разрешение на ввод в эксплуатацию, а это служит препятствием приобретения гражданкой N права собственности. Было принято во внимание, что гражданка N «фактически проживает в квартире с момента подписания акта приема-передачи… добросовестно несет бремя ее содержания, в том числе надлежащим образом и в установленные сроки осуществляет оплату коммунальных услуг и иных расходов, связанных с эксплуатацией квартиры». В связи с этим суд решил, что заключенный между истцом и ответчиком договор фактически является инвестиционным договором, удивительным образом проигнорировав тот факт, что до ввода в эксплуатацию дом не может существовать в качестве объекта гражданских прав и что никаких инвестиционных отношений между «Лемминкяйнен Рус» и истицей не существовало.

Пример вдохновил и некоторых других обладателей предварительных договоров купли-продажи. Новые судебные решения по дому на Ново-Александровской улице пока не принимались, но о намерениях дольщиков ЖК «Александрия» повторить путь гражданки N известно доподлинно.

Останется ли описанное выше дело единичным случаем судебной практики или в будущем еще не раз будут приниматься подобные судебные решения, схема покупки жилья по предварительному договору была и остается предприятием рискованным.

Дело в том, что это документ, в соответствии с которым стороны в обозримом будущем обязуются заключить основной договор. При этом он не является основанием для приобретения права собственности.

Основания указаны в статье 218 Гражданского кодекса. Когда мы получаем право собственности на основе договора долевого участия, то пользуемся пунктом 1 этой статьи – «Приобретение собственности на новую вещь, изготовленную или созданную для себя…». Гражданин участвовал в создании доли в новом объекте. Эта доля выражается в виде квартиры. Он финансировал ее создание. Поэтому получает ее по акту и далее за ним признается право собственности, что подтверждается регистрацией.

Когда же заключен предварительный договор, во-первых, нет конкретного описания объекта. Во-вторых, до официального ввода в эксплуатацию объекта теоретически не существует – дом на Ново-Александровской всего лишь стройплощадка. В-третьих, предварительный договор не порождает обязательства передать квартиру в собственность. Он только обязывает стороны в обозримом будущем заключить основной договор, который и будет являться причиной возникновения права собственности. А возникнуть оно может, только если дом построен, введен в эксплуатацию, а инвестор (в данном случае – «Лемминкяйнен Рус») зарегистрировал свое право собственности на передаваемую покупателю квартиру. Иной порядок законом не предусмотрен.

История с судебным решением удивительная, если не сказать казусная, она интересна еще и тем, что в ней нет проигравших. Выступавшую ответчиком компанию «Лемминкяйнен Рус» де-юре можно считать потерпевшей поражение в судебном состязании. Юристы финского застройщика такого исхода не ожидали, но это было скорее приятным сюрпризом, чем разочарованием, ведь одним дольщиком, перед которым не выполнены обязательства, стало меньше.