Заняться этим вопросом лучше сейчас. Осенью рынок недвижимости находится в наибольшей активности. Если поставить цену по нижней границе рынка, то покупатель должен найтись в течение месяца.
Закрыть текущую ипотеку, конечно же лучше сразу, т.к. я уже писал ранее, что Сбер выдаёт закладную в течение 2-3 недель. Одновременно выставляйте квартиру в продажу и ищите альтернативную квартиру.. И тогда вся эта процедура займёт около 1,5 месяцев.

Спасибо, понятно. Только есть один момент. Банк должен будет одобрить первоначальный кредит на 453 тыс руб (мат капитал) больше. И нужно, чтобы эта заявка прошла.
Опция с потреб кредитом сводит эту сложную сделку к альтернативной продаже. Правда предется обслуживать потреб кредит. Сколько времени может в срелнем занять алтернативная сделка? Я понимаю, что ворота брльшие, но все-таки. За потреб кредитом лучше обращаться когда будут найдены покупатели?

Так будет проще. Расходы по сделке будут меньше. Правильно, мат.капитал на руки не выдаётся. после того, как сделаете соглашение об определении долей, идёте в ПФР, уведомляете менеджера банка об этом. ПФР перечисляет денежные средства на ваш р/с в банке. В некоторых банках нужно писать заявление, о том, чтобы эти денежные средства были зачислены в счёт погашения основного долга по ипотеке. Все тонкости нужно узнавать в конкретном банке.
В будущем, если надумаете продавать эту квартиру, только через органы опеки. Вы должны будете наделить детей жилплощадью не меньше и не хуже, чем они будут иметь.
Всё это решается, и при правильном подходе сейчас, не особо затрудняет продажу в будущем.

Не очень понял, почему лучше обращаться за мат капиталлом после сделки. Ведь мат капиталл на руки не выдается а должен войти в качестве оплаты за новую квартиру. Механизма не знаю. Это ПФР пересляет самостоятельно? Про наделение детей долями знаю. Это сильно затрудняет продажу квартиры в будущем?

На счёт потреба от Сбербанка не могу сказать, думаю, вряд ли. Нужно по этому поводу уточнить у менеджера банка. Есть другие организации, которые выдают заёмные средства, на время проведения сделки. Конечно процент у них не маленький.
Материнский капитал лучше использовать после сделки. Пойти к нотариусу, сделать соглашение об определении долей. Так будет намного проще. Вы должны учесть, что при использовании мат.капитала, вы будете обязаны наделить детей собственностью.

Спасибо за подробный ответ. Использовать заемные средства - лучший вариант. Интересно, банк может пойти на встречу, чтобы выдать потреб. кредит на погашение, понимая, что он будет погашен досрочно, а потом ипотечный кредит на покупку новой квартиры? Ведь это связанные сделки, и банк может быть заинтересован. Есть ли такая практика?
Вы не прокомментировали материнский капитал. На сколько это усложняет? Как им воспользоваться

Добрый день! Сделка не очень простая, но реальная.
1. Вам нужно найти покупателя. Покупатель должен быть либо ипотечным заёмщиком у Сбербанка, с другими банками не получится, если же только у него первоначальный взнос не больше вашего остаточного долга по ипотеке. В данном случае тоже два варианта: если у покупателя ипотека от Сбербанка, но первоначальный взнос меньше, чем ваш долг, то в этом варианте накладывается двойное обременение, если же у него ПВ больше или равен вашему долгу, то проходит как обычно, регистрация со снятием обременения с Вас и наложением обременения на него. Если у покупателя наличные денежные средства, то составляется предварительный договор купли-продажи, и по нему вносится сумма для погашения вашего долга. После полного погашения, забираете закладную у банка. Сбербанк выдаёт закладную в течение месяца. Очень мало покупателей со свободными деньгами, которые готовы ждать так долго.
По поводу цены на квартиру. Квартиры с обременением, немного дешевле в рынке, чтобы к ним был интерес у потенциального покупателя.
Можно использовать вариант, когда для погашения ипотеки воспользоваться заёмными средствами. Тогда и снижать в цене не нужно, и упростите себе процедуру продажи.
2. По поводу второй ипотеки. Если вы нашли покупателя от Сбербанка, то сразу сообщите менеджеру, что готовы эту погасить, а другую взять. Если со свободными деньгами, то можете сообщить в любое время, оно у вас будет пока ждёте закладную) Или можете воспользоваться ипотекой другого банка. Но в любом случае, вам нужно будет время для поиска альтернативной квартиры.

Зачем договор целевого займа? Банк не даст разрешения на залог уже заложенной ему квартиры. В идеале все происходит в один день в одном банке: и продажа, и покупка. Покупатель просто оплачивает в кассу банка остатки вашего кредита, остальные деньги идут в счет оплаты вашей покупки. Запись об ипотеке гасится в процессе регистрации обеих сделок (продажа-покупка) в Росреестре, или как договоритесь в банке.
Одобрение на новый кредит надо запрашивать, когда найдете покупателя на свою квартиру. По цене - сугубо индивидуально.

Согласие банка - обязательный документ для регистрации сделки в Росреестре. И вам спокойнее будет - вы можете этот документ предоставить потенциальному покупателю.
Комиссия от 150 000 до бесконечности. Кто-то берет процент от стоимости квартиры, кто-то фиксированную сумму.

С точки зрения банка это будет досрочное погашение кредита деньгами покупателя. Банк уже согласился на досрочное погашение условиями договора. Зачем, казалось бы, специальное разрешение на бланке? Может быть вы имели ввиду обсудить сделку с банком, чтобы взять новый кредит у них же и получить одобрение? Сколько все-таки может быть комиссия риэлтора по такой сделке от... и до...?