Здравствуйте. Обращаться в первую очередь следует в органы опеки и попечительства по месту регистрации несовершеннолетних.

"и наделала ребёнка долей 1/3 в ипотечной квартире" - иногда опечатки бывают гораздо точнее формально правильного слова. вы именно "наделали" в этой ситуации. в чем был смысл наделения долей ребенка - вы использовали маткап? пытались застраховаться от каких-то враждебных действий со стороны родственников или отца ребенка?
в любом случае, до достижения ребенком совершеннолетия эта квартира будет висеть у вас на шее. по крайней мере, "приобрести квартиру меньшей площадью ,но уже свою" у вас не получится ни при каком раскладе. а по другим вариантам - ищите у вас в регионе специалиста (юриста или риэлтора) который имел дело конкретно с вашей опекой и знает там ходы-выходы. возможно, таким образом удастся нарулить что-то более или менее приемлемое

Да, вероятность отказа очень высока, так как имущественные права детей и их условия жизни ухудшатся. И в любом случае конечной инстанцией будет опека. По-другому никак.

Ксения, Вам четко в опеке дали понять, что "мала вероятность одобрения" на меньшую площадь.....но , возможно, решение будет положительным , если всю квартиру приобретать на имя н/л.
Итог таков, что найдя покупателя, который согласится на приобретение залоговой квартиры и долгий квест с опекой (с неизвестным результатом), и, подбор альтернативы, имеющуюся квартиру придется отдавать дешево. Чтоб хоть как-то заинтересовать потенциального покупателя. Обращайтесь к грамотному риэлтору в своем городе. Чтоб на всех этапах водил Вас за ручку. Маловероятно, что справитесь сами.

Обращалась в органы опеки. Они ответили, что нужно для начала найти покупателя на ипотечную квартиру (65 м2), затем найти квартиру которую будем приобретать (от 40м2), а далее уже приходить к ним. И очень мала вероятность одобрения, тк хотим купить меньшую площадь ( объясняла что ипотека закроется и останется уже собственное жилье).