Здравствуйте. Такая сделка не противоречит действующему законодательству. Она противоречит здравому смыслу. Покупатель решает свои проблемы за счёт продавца. Продавец приносит себя в жертву покупателю. Наверняка стороны уже приняли решение реализовывать задуманное, однако перед тем, как заходить в сделку, рекомендую продавцу прочитать нижеследующий текст:
ст. 489 ГК РФ п. 2 "Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара."

Иными словами, после внесения половины стоимости квартиры, покупатель может просто перестать платить и всё. Давайте избежим разговоров об исключительной порядочности и доброй воле обеих сторон и вспомним о том, что испортило москвичей...

Я - юрист-судебник, занимаюсь сделками с недвижимостью. Насмотрелся в своей практике, как родственники "кидают" друг друга в суде даже при наличии письменного договора. Предложенная схема не противоречит закону. Но она мне не нравится. Я предпочитаю кошку называть кошкой. Я бы задал вопрос иначе. Например. Есть убитая квартира, собственник отец-алкоголик. Задача - отремонтировать и продать квартиру так, чтобы отец получал стоимость квартиры частями, чтобы не спился совсем. При сделках с квартирой надо не забыть про уплату НДФЛ в некоторых случаях. Я бы предложил заключить отцу с сыном агентский договор на ремонт и продажу квартиры с компенсацией агенту (сыну) всех расходов из стоимости проданной квартиры. Полученные денежные средства остаются у сына в качестве беспроцентного займа с выплатой отцу частями по Х руб. в месяц до полного расчета. Такой договор не противоречит закону с учетом того, что заключается между близкими родственниками. Мое предложение поможет защититься от отца, если у него появится "грамотный" юрист-советчик. Учтите еще: 1) алкоголики себе не принадлежат, 2) быстрая перепродажа квартиры отпугнет многих покупателей.

Знаю ситуацию, что оформляли КП ½ квартиры чз нотариуса в рассрочку на 2 года и в договоре предусмотрели условие без оформления обременения в силу закона. Ситуация была между бывшими родственниками. Законом это не запрещено.

Уважаемый автор вопроса. Я не давала Вам совета предусмотреть Договоре его недействительность без аванса(((( Будьте внимательнее, когда на кого-то ссылаетесь.Более того, вообще не советую вносить аванс. Если продавец злоупотребляет алкоголем, он может истратить аванс и отказаться оформлять договор купли-продажи. Надо сразу оформить договор купли-продажи, предусмотреть размер и сроки платежей по рассрочке.Ту сумму , которую Вы планировали отдать в качестве аванса, оплатите в качестве первого платежа по договору купли-продажи как оплату части стоимости квартиры после регистрации перехода права собственности на покупателя в Росреестре, в крайнем случае в день с делки после подачи документов на государственную регистрацию. Все платежи по договору купли-продажи следует переводить на расчетный счет продавца, не на руки, и сохранять платежные документы. Вариант договора дарения и одновременного оформления займа неплох с практической точки зрения, но Вы должны оценить вероятность риска, что отец обратится в суд с иском о признании дарения недействительной сделкой, так как по факту дарение совершено для формального прикрытия другой сделки (притворная сделка).В этом случае суд может вернуть отцу квартиру. А уплаченные к тому времени покупателем денежки за квартиру вернуть, как понимаете, будет уже проблематично)

Здравствуйте!
Отец, сыну может подарить квартиру.
А сын, у отца взять в долг по расписке, где будет указано, что будет возвращать денежные средства аннуитентными платежами по договору займа с первоначальным платежом в размере по соглашению сторон. Возвращать лучше банковским переводом.

С Уважением, Екатерина!

Когда я хотела предоставить покупателю рассрочку на 2 месяца, мой риэлтор сказала, что РР без оформления ипотеки сделку не зарегистрирует. Не знаю, насколько она была права. Поскольку сделка была с хорошо знакомыми, оформлялась расписка в получении денег и одновременно договор займа. Но это не 15 лет, конечно.

Здравствуйте, уважаемые эксперты! Спасибо за профессиональное мнение и ценные замечания!
Согласен с каждым из Вас. Думаю, что мне необходимо дать пояснения по этой сделке.

Вот то, о чём не было сказано в первоначальном описании ситуации:
- продавец – это отец покупателя (молодой, относительно здоровый! неработающий пенсионер, 64 года);
- объект продажи (квартира) – им не используется для проживания, он его сдавал в аренду;
- история владения квартирой – сдача в аренду на протяжении около 8-10 лет, к сожалению, по принципу «первому попавшемуся арендатору» (полумаргиналам, выходцам из Средней Азии и т.п.) при этом владелец по полгода-году не посещал квартиру, в которой творилась вакханалия;
- как следствие этого - проблемы с объектом: квартира полностью «убита», ресурсниками из-за не очень уж и больших долгов и периодических аварий отключены эл/энергия, тепло, вода и канализация, то есть ВСЁ;
- истоки проблем с квартирой банальные – владелец злоупотребляет алкоголем и не имеет ни желания ни возможностей восстановить квартиру и утраченные на неё ещё в 2000-х годах документы;
- значимо и то, что покупатель (сын владельца) один раз уже за свой счёт восстанавливал квартиру – делал ремонт, оплачивал долги и пр., но этого хватило по его словам на 5-6 лет, пока квартиру не угробили окончательно. Второй раз «на голом энтузиазме» сын владельца квартиры восстанавливать её не хочет;
- уже более 5 лет квартира так и стоит брошенная в том печальном состоянии и, по словам обоих сторон будущей сделки, сам владелец уже не сможет её восстановить.

Планы у сторон такие. У покупателя:
- даёт аванс продавцу, заключает договор с рассрочкой, регистрирует переход права собственности;
- его затраты: на восстановление документов 30-50 тр, на покрытие долгов и подключение коммуникаций 50-150 тр, на ремонт 300-500 тр;
- продаёт квартиру за 1,500 – 1,600 тр (это региональный центр, спальный район, площадь 30кв м);
- эти деньги он использует как первоначальный взнос за ипотеку на приобретение квартиры себе, а ему с семьёй нужна квартира бОльшей площади;
- далее он ежемесячно платит продавцу рассрочку (в пределах 10тр, эта сумма рассчитана из объективных возможностей покупателя).
Вот поэтому вариант с рентой с залогом был отклонён. Покупатель и является единственным наследником продавца, других родственников у того нет. Поэтому история объекта пострадать не должна.

У продавца цели простые – он получает аванс и постоянные выплаты от покупателя от объекта, который он длительное время не использовал вообще и перспектив к этому не было.

Очень важным фактором выступает то, что без такого (пусть и не совсем блестящего) варианта решения проблемы существуют ещё более худшие варианты:
- продажа квартиры без рассрочки третьему лицу (пусть даже за рыночную цену) – продавец с учётом его неравнодушия к алкоголю и получая много денег просто будет обречён на 1-2-3 летнее «крутое пике», которое не обещает закончиться чем-то хорошим;
- участие в процессе «решения вопроса» мошенников, которые, мягко говоря, не дадут рыночной цены;
- чёрные риэлторы… - к сожалению, в дальних уголках нашей необъятной это ещё актуально.

Абсолютно согласен с Вами, что сделка с рассрочкой без залога – это не лучший вариант для продавца, но, по-моему, учитывая все нюансы, этот вариант самый оптимальный.
Да, здесь всё будет основано на чистоте оформления документов и порядочности покупателя, но это уже хоть какая-то гарантия. Обязательно учту мнение Янина Юркенайте о том, что нужно предусмотреть в договоре его недействительность без аванса в полном размере.

Простите за много букв – другого выхода не было.

Если можете, дайте какие-нибудь советы для установления более справедливого баланса интереса сторон для решения этого нетривиального вопроса.

Огромное Вам спасибо!

Да... кстати....если продавец не доживет, право требования долга перейдет к наследникам. Но это настолько редкая ситуация, что если потом продавать, покупатели будут шарахаться , это точно, история объекта будет испорчена серьезно..

Добрый день.
1. Не противоречит.
2. А что будет, если продавец не доживет до момента исполнения обязательств покупателя? Вы же напрочь испортите всю историю объекта. Подумайте о более юридически грамотных способах решения вопроса. Например, договор ренты.

Добрый день. Действительно, как выше сказано, стоит рассмотреть вариант оформления договора ренты,но на это может не согласиться покупатель, также он может отказаться вносить единоразовый платеж в размере 20 процентов стоимости квартиры. Много нюансов нужно рассмотреть и решить.
Самое главное , если будете оформлять Договор купли-продажи с рассрочкой, внесите в договор пункт о том, что квартира будет находиться в залоге у продавца до момента полной оплаты стоимости квартиры.И обязательно проконтролируйте, чтобы это обременение в виде залога было зарегистрировано в Росреестре. В Этом случае покупатель станет собственником, но распоряжаться квартирой не сможет до полной оплаты цены Договора. В этом случае продавец будет защищен немного, но опять же эти действия не спасут в полной мере от риска неоплаты или несвоевременной оплаты.Сейчас не слишком высокие ставки по ипотеке, есть первоначальный взнос в наличии 20 процентов , почему б не рассмотреть покупателю ипотеку?