Здравствуйте. Квартиру продать реально. При условии, что будет приобретаться что-то взамен и не будут нарушены права несовершеннолетних. Сделка нотариальная. То, что дети - собственники, но в квартире не зарегистрированы, ни на что не влияет. Без опеки никак не обойтись. Необходимо обращаться в опеку по месту регистрации несовершеннолетних. Список документов можно запросить в ООиП.

"Можно ли как-то обойтись без опеки,если в квартире дети не прописаны?" - нет, никак. если дети собственники, то только через опеку, без вариантов;
"И реально ли продать квартиру,когда дети?" - конечно. почему нет? другое дело что вас обяжут купить что-то взамен и одновременно, если повезет - разрешат положить деньги ан детские счета без возможности их снимать. но это уже издержки процесса. а продать - без проблем;
"Можно ли какие-то документы для продажи подготовить заранее?" - сначала в опеку на консультацию.

Вам понадобятся правоустанавливающие и правоподтверждающие документы по двушке и по трёшке. Паспорта и свид. о рождении всех участников, выписки из домовой книги по квартирам, справки об отсутствии задолженностей, оценочные альбомы, документы БТИ, выписки ЕГРН. Возможно, ООиП что-то дополнительно попросят. Но это уже непосредственно в опеке узнаете. Присутствие обоих родителей.

Спасибо большое. Да,хотим продать 2-комн. и купить 3-комн. Можно ли какие-то документы для продажи подготовить заранее?

Нет, без опеки никак. Продать может и можно (что опека скажет), при условии что на полученные деньги купите детям что-то лучше.