Поиск по журналу

Вся Россия

Продажа квартиры по долям клиенту-ипотечнику.

Дмитрий

25 декабря 2018

Вся Россия

777

Здравствуйте!

Ситуация: Продаём квартиру в Подмосковье по долям ( у меня и у сестры доли по 1/2, права собственности на каждую долю отдельно ). Поставили задачу риэлтеру сделку оформлять двумя отдельными договорами купли-продажи, чтобы в дальнейшем при оплате НДФЛ и я и сестра, каждый в отдельности получили налоговый вычет по 1 млн. руб. Если будет 1 ДКП, то налоговый вычет 1 млн. будет только один ( по 500 тысяч каждому). На просмотры квартиры приходят в подавляющем большинстве ипотечники. И говорят, что банк (в 99% Сбер) ставит условие - 1 ДКП и никак иначе. Для нас, владельцев долей, 1 ДКП это существенные потери при оплате НДФЛ.

Вопрос: какие есть сценарии продажи двух долей по 1/2 квартиры клиенту-ипотечнику, чтобы нам не терять в дальнейшем при оплате НДФЛ. И есть ли такие сценарии?

Авторы

Дмитрий

Могут подойти

18 989 831 ₽

студия, 25 м², этаж 14

Академическая

1 мин.

ЖК "Level Академическая", Профсоюзная улица, 2/22, Москва

28 669 268 ₽

1-комн.кв., 36 м², этаж 8

Павелецкая

10 мин.

ЖК "HIGH LIFE (Хай Лайф)", Хай Лайф ЖК, Москва

5 300 000 ₽

2-комн.апарт., 19 м², этаж 3

Южная

14 мин.

Варшавское шоссе, 125С1, Москва

11 500 000 ₽

1-комн.кв., 37 м², этаж 6

Беляево

13 мин.

Миклухо-Маклая улица, 40, Москва

5 500 000 ₽

1-комн.апарт., 18 м², этаж -1

Серпуховская

8 мин.

Большая Серпуховская улица, 31К2, Москва

5 300 000 ₽

апарт.-студия, 15 м², этаж 5

Кожуховская

5 мин.

улица Петра Романова, 7С1, Москва

3 600 000 ₽

апарт.-студия, 19 м², этаж 1

Дубровка

8 мин.

улица 1-я Машиностроения, 4К2, Москва

29 900 000 ₽

3-комн.кв., 72 м², этаж 2

Новые Черёмушки

14 мин.

улица Вавилова, 93, Москва

6 400 000 ₽

студия, 19 м², этаж 1

Беляево

7 мин.

Миклухо-Маклая улица, 57К2, Москва

8 500 000 ₽

2-комн.апарт., 46 м², этаж 2

Автозаводская

14 мин.

Автозаводская улица, 23С928, Москва

7 комментариев

Антонина Каткова

ИП Каткова А. С.

25 декабря 2018, 17:12

Лучший совет

1. При правильном подходе данную ситуацию в банке можно согласовать.
2. Предлагайте покупателям менять банк, где данная схема возможна.
3 делать один договор и представить, что каждый продавец скинул покупателю по 65т.

229/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Антонина Каткова

ИП Каткова А. С.

25 декабря 2018, 17:46

П. 1 и п.2- побродбности- это моя работа, которая оплачивается.
П.3- нет, я не про занижение, а про один договор и каждый платит налог дополнительно 65т с 1 млн, используя вычет 1 млн на двоих.

Ну и как вариант вы действительно можете занизить сумму в договоре, главное чтобы согласился Покупатель

314/50 000

Альберт Садыков

Риэлтор74

25 декабря 2018, 19:09

1. Как досталась квартира и когда?2. Доверительные ли отношения у Вас с сестрой?По первому вопросу, там может и налогов никаких нет, а может, их там столько, что Вы ещё не поняли.......По второму, если да, то кто-то из вас, дарит свою долю второму. "Попадаете" на нотариуса при дарении доли, это факт, но избавляетесь от него и от других проблем, на продаже всей квартиры.

372/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Дмитрий

Автор

26 декабря 2018, 16:14

1. Квартира по наследству. Вступили в права владения весной с.г. Т.е. владеем менее 3-х лет. Каждый из нас продаёт свою 1/2 и имеет право на налоговый вычет 1 млн. при оплате НДФЛ.
2. Дарить половину сестре не имеет смысла. Тогда налоговый вычет будет 1 млн с квартиры. Мы существенно теряем выплачивая гораздо больше НДФЛ.
У нас "космическая" кадастровая стоимость ( в Моск. обл. оценка производилась в 2015 году). Рыночная стоимость квартиры сейчас ниже кадастровой в 1, 6 раза... При расчёте НДФЛ налогооблагаемая база будет: кадастровая стоимость*0,7.

576/50 000

Даниил Пятецкий

Частный маклер

25 декабря 2018, 18:51

Да, сбер точно на разные договора не пойдет. Нужен другой банк. С нотариусом вопрос действительно решаем.
Сценарий 1 - более лояльный банк.
Сценарий 2 - покупатель без ипотеки.
Сценарий 3 - занижение.
Иных сценариев без ощутимых налоговых последствий тут нет.

282/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Денис Грязев

25 декабря 2018, 16:36

1. Сделка у вас только в нотариальной форме. Кроме банка/покупателя вы еще должны будете нотариуса убедить сделать несколько договоров при продаже квартиры целиком.
2. Будьте готовы к тому, что ваш "финт ушами" от налогов не спасет и налоговая даст налоговый вычет 1 млн. руб. на объект, а не так как вы себе придумали.

324/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Дмитрий

Автор

25 декабря 2018, 17:21

Уважаемый Денис, благодарю Вас за отклик. Сделка нотариальная, так и есть. Это ещё одна наша приличная затрата при сделке. С нотариусом то как раз легко решили. Я и сестра продаём свои доли независимо друг от друга. После покупки новый владелец долей объединяет их при регистрации в одну квартиру. Вопрос мой о клиенте-ипотечнике. Добиться от банка одобрения сделки с двумя ДКП с каждым владельцем 1/2 отдельно. Это реально?
Ко второму пункту Вашего комментария. Я лишь планирую воспользоваться законным правом на налоговый вычет: https://www.nalog.ru/rn77/fl/interest/tax_deduction/fl_prned/
Основания: Постановление Конституционного суда РФ от 13.03.2008 № 5-П, Письмо ФНС от 25.07.2013 № ЕД-4-3/13578, Письмо ФНС от 02.11.2012 № ЕД-4-3/18611.

755/50 000