К вышесказанному, ещё и 1/3 при наличии недееспособного сына от первого брака «так себе» правоустанавливающих документ.

Пообщайтесь с интернатом. Интернату ваша сделка крайне выгодна. Интрернат выступает опекуном недееспособного и должен управлять его имуществом, чего сейчас сделать не может (проблематично, т.к. собственность долевая). А вот если у недееспособного в собственности окажется самостоятельное жилье, то оно полностью перейдет под управление интерната. Правда, для этого недееспособного риски очень сильно возрастают. Не знаю как сейчас, но раньше...

Опекун там ПНИ.
Но проблема в том, что для получения разрешения органов опеки требуется наличие выбранной альтернативы для недееспособного и документы на нее, а пока нет покупателя не проавансировать альтернативу и не получить на нее документы.
Вот из этого-то и следует, что покупателю после авансирования этой трешки придется долго ждать её готовности к продаже.
Кому нужна такая головная боль? - в основном только тому, кто увидит денежную выгоду такой покупки, т.е. цену на нее существенно ниже рынка.
При этом долю недееспособного необходимо будет оценить по рынку, иначе встанет вопрос о рисках оспаривания такой сделки.
А мечта о покупателе с прямыми деньгами за рыночную стоимость - это совсем уж мечта, потому что за рыночную стоимость такой уникальный по сегодняшнему времени покупатель будет конкурентом всех ипотечников и купит любую не проблемную из выставленных на продажу квартир, которая будет в прямой продаже и с быстрым оформлением.
Вот из этого всего и получается, что доля Вашей мамы становится существенно дешевле её рыночной стоимости.

"Но почему моя мама уверена, что этак квартира обязательно должна продаваться намного ниже рынка, "потому что собственник в ПНИ"? Какая разница где собственник? " - вам никакой, а потенциальному покупателю разница есть )) причем весьма существенная. представьте себе, что вы покупаете б/у автомобиль. смотрите на спидометр, там пробег 50 тысяч, царапин вроде нет визуально. вам будет все равно, кто ее водил - пожилой мужчина по крупному городу, или юный горец по райцентру? ))
"я боюсь что дело в итоге кончится тем, что она получит от всей процедуры миллиона два, которых и на конуру не хватит. " - скорее всего именно так и будет. при указанном раскладе (не комната, а невыделенная доля, недееспособный собственник в пни и так далее) ваша мама крайне маловероятно получит больше, чем 1/5 (это самый-самый потолок) или 1/6 от рыночной стоимости квартиры.

Здравствуйте! Говорить о цене, ниже рынка, я бы не стал. Прежде всего необходимо согласовать условия сделки с органами опеки и попечительства, и с ПНИ. Это будет главным. С учётом того, что основная масса покупателей - ипотечники, могут быть сложности с продажей по срокам, так как не каждый банк такую квартиру примет в залог. Рекомендую привлечь к решению Вашего вопроса опытного риэлтора. Выставлять в рекламу ниже рынка однозначно не нужно.

Александр, всё просто. При всём многообразии выбора вариантов в Москве гораздо проще купить то, что: а) не будет готовится к продаже 1,5-2 месяца; б) не несёт в себе рисков утраты права собственности в будущем. Такие варианты всегда продаются с дисконтом и это совершенно точно. А еще, такие квартиры продаются очень долго и сложно. Все всё понимают, но чужие проблемы за свои деньги (если покупатель) или за свою репутацию (если профессионал) покупать не хочется.

По Санкт-Петербургу ни каких проблем, если все доки (разрешение на продажу и т.д) в порядке Рыночная цена,тем более сделка будет проходить через нотариуса
А вот поставите ниже будут бояться
А по поводу честного воспитания - вы же и продавать собираетесь честно