Здравствуйте.
Гасите ипотеку, выделяете доли всем членам семьи, включая всех детей. Притом детям можно выделить минимальные доли, пропорционально сумме маткап. Затем продаете квартиру с разрешения опеки и приобретаете дом.

Добрый день, Вы можете начать продавать залоговую квартиру уже сейчас. Алгоритм тот же, как описала Татьяна, только немного сложнее : находите покупателя, который гасит Ваши долги перед банком, наделяете детей долями, берёте разрешение органов опеки на выбранный Вами дом и совершаете сделку купли-продажи в один день. Удачи!

"мной написано обязательство о выделении на всех членов семьи долей" - я так понимаю, вы использовали маткапитал и речь идет в первую очередь о н/л детях?
"хочу эту квартиру продать и купить дом. Как мне в этой ситуации поступить?" - гасить ипотеку. наделять долями детей. после этого сначала идти в ооип на консультацию. и только потом !!! предпринимать какие-то действия, например по покупке другой недвижимости;
"Насколько это сложно? И какой алгоритм действий?" - может оказаться сложно. опека - это, к сожалению, государство в государстве. если у вас нет выходов на местный отдел, то придется ориентироваться на их требования. а в таких случаях чиновники ооип чаще всего избыточно "социально ориентированы" (проще говоря, прикрывают свою пятую точку) и под этим предлогом боятся любых, мало-мальски нестандартных действий. да и стандартных тоже. короче говоря, с опекой надо говорить: 1) до совершения каких-либо телодвижений по купле-продаже; 2) будучи подготовленным и, в идеале, при поддержке специалиста с опытом.
самое главное - забудьте слово "логика" в данной ситуации. это вам может казаться что, условно говоря, 200м дом в зеленом месте для детей будет лучше, чем 50м квартира окнами на железную дорогу. опека запросто может посчитать по-другому. и так далее. грустно, но это так.