А отец сам где проживает?
есть возможность с ним встретиться покупателю?
пообщаться? он сможет подтвердить свое желание продать квартиру?

Я бы на месте покупателя с данными вводными тоже отказалась от данной покупки)

Если покупатель действительно намерен купить квартиру с в/у условиями, то с банком и с страховой (их обычно аккредитовано в каждом банке по 20 шт, кто-нибудь ободрит титул с "конским" тарифом, и то титул не везде обязательный) можно вопрос решить.
Вопрос лишь в покупателе - надо ему это?

В Вашем случае нужно обращаться к профессионалу, который сможет помочь Вам продать квартиру и, при необходимости, найти выходы с банком и страховой. Но не каждый согласится с Ват работать, тк Ваш вариант работы- "группа риска" для покупателя и не только.

А вот про "конские" налоги, я то и прошляпил. Нда, не вариант!

Ничего хорошего я по этому поводу не думаю:)
1.) Они эту квартиру продавать собрались, а после дарения при продаже будут "конские" налоги.
2) Дарение в таком состоянии дарителя еще легче оспаривается, чем продажа.
3) Если делать дарение или его регистрацию по доверенности, то нужна будет другая доверенность - нотариус дедушку может "забраковать" и не удостоверить доверку.

Если с сыновьями Вы имели ввиду, что спора не будет потому, что в случае смерти отца и при отказе второго сына наследником все равно будет являться одариваемый сын, то это совсем неоднозначный вывод. Да и от наследства до его открытия второй сын отказаться не может. если только параллельно завещание на одаряемого сделать, но тут опять упираемся в невозможность нотариальных действий ввиду состояния отца.

А я вот, если мне позволят, вставлю свои пять копеек в мысль Ирины Владимировны.
Если у отца с матерью, было только двое сыновей (как следует из текста), то почему не оформить дарение на одного из них (допускается ли в плохом состоянии дарителя?), и одновременном нотариальном отказе второго наследника от претензий.
Тут и страхование титула можно покупателю оформить... Но как мне представляется, перспективы дальнейшего оспаривания слабее, и времени на эти действия меньше (покупатель будет "жить на мине" меньше).
Ирина Владимировна, что думаете?

ID: 15388375, Вы переоформлением, да еще и по доверенности, окончательно испортите историю квартиры!
Ни один грамотный покупатель ее не купит, ни один нормальный агент не станет ее втюхивать покупателям.
Вот выше комментарий Владислава - он не агент, но такую квартиру, как эта покупать бы не стал.
Интернет рулит - все можно узнать вот хоть и на этом форуме. И человек, сумевший заработать несколько миллионов, априори не может быть глупым. А умный или сам разберется, или спеца наймет.
Пробуйте продать ее по доверенности. Оплатите покупателю "конскую", как Антонина выразилась, страховку. А если не получится, то документы с наследством почище будут, чем после продажи по доверке от старого человека.

Все-таки я не поняла, что, совсем нет выхода кроме 50% стоимости?
А если эту квартиру переоформить на кого-нибудь из родственников? Это улучшит ситуацию с рисками или нет? Двое риэлторов посоветовали мне так сделать, но я не вижу разницы, кроме того, что в случае смерти папы не надо оформлять наследство, что уже разумно.
А сами родственники (мы) не могут дать нотариальную гарантию, что в случае претензий по этой квартире вернут эти деньги?

Ирина Владимировна! Спасибо, что так аккуратно и тактично решили поставить на место "зарвавшегося юнца"! И про разницу между доверенностью и наследством Вы все правильно написали, а иначе и не могли.
Но я вполне отдавал себе отчет в том, что пишу. И если вникнуть в описанную ситуацию, и поставить себя не на место Профи, но на место покупателя, то все сойдется! И поверьте, в наших судах, даже последняя доверенность может быть принята как последнее волеизъявление. Наверняка Вам такое встречалось, в силу опыта.
Ну а если не сталкивались, не исключено что столкнетесь.
Так что, со стороны покупателя - актив "кривой", чему подтверждение других профи - банков.

Владислав, я понимаю, что месяцы присутствия на нашем форуме закономерно могли вселить в Вас уверенность в том, что почерпнутые здесь знания вполне достаточны для дачи советов наравне со специалистами.
Но... это ошибочная уверенность. И , несмотря на то, что Ваши комментарии обычно вполне себе не противоречат здравому смыслу, на этот раз Вы просто перепутали последствия наличия нескольких завещаний с последствиями наличия нескольких доверенностей, которых можно в отношении отчуждения одного и того же объекта выдать хоть сотню разным людям, но неважно, кто из них реализует полномочия по доверенности - "кто первый встал, того и тапочки", потому что последующие доверенности не отменяют предыдущие, их может отменить только доверитель специальным заявлением.
А вот завещание и вправду отменяет предыдущее завещание целиком или в той части в какой новое завещание касается и изменяет посмертную волю завещателя в отношении того же самого имущества, которое было упомянуто в предшествующих завещаниях.

- "В доверенность от отца еще вписана жена моего брата. Доверенность на 10 лет, выдана 2 года назад, когда еще отец был в полном порядке. "

Одному богу известно, сколько еще доверенностей мог выписать Ваш отец за прошедшие два года. Высокий риск для покупателя.

Да не только покупатели по ипотеке отпадают,отпадают и без ипотеки. Потому что каждый покупатель захочет увидеть доверителя. Если вы и найдете того,кого вопрос с доверенностью не будет беспокоить,то процентов за 50 от ср.рыночной стоимости.