Аноним, проверку должны проводить Вы или нанятый Вами специалист. А то получается как один адвокат отстаивает интересы истца и обвиняемого. Подвох может быть, но более вероятно, что закончится тем, что они Вам предоставят только обычный пакет документов: правоустановку, выписку из домовой книги, справку об отсутствии задолженности. А вам необходимо изучить историю квартиры, узнать не были ли нарушены чьи-нибудь права, не выписали ли кого-нибудь в ПНИ, тюрьму. Не состоит ли на учёте собственник в ПНД и (или) НД. И т.д. Я на такое предложение никогда не соглашался, тем более были в практике продавцы, которые скрывали, что состоят на учёте.

Лиза: "Я так купила комнату в коммуналке. Оплатила агентству "Реган" что на Алтуфьевском шоссе 60 тыс.руб. за услуги оформления, проверки и подбор комнаты. А потом оказалось, что хозяин квартиры алкоголик стоящий на учете в ПНД. В Агентстве прикинулись "дурачками". Комнату у меня не забрали, но продать ее уже не предоставляется возможности, - никто не хочет связываться с "левой" комнатой, которую могут в любой момент оспорить в суде".

Очень важно, на мой взгляд уметь отстаивать свои интересы самостоятельно. При этом не обязательно иметь 5 высших образований, нужен лишь здравый смысл.
Проявление внимательности и бдительности в сделках с недвижимостью поможет избежать неприятностей.
На примере Лизы можно сделать вывод
во-первых: Лиза (потребитель) обратилась за услугами в АН.
АН обязано подписать с ней договор на оказание информационных и юридических услуг, поскольку подбор(это предоставление информации), а оформление – это документальная фиксация принятия юридически значимых действий потребителем и собственником объекта. Смешанный вид гражданско-правового договора (встречается как в одном документе, так и в двух с разделением услуг).
И, во-вторых Лиза сторона в ничтожной сделке.
АН предоставляя услуги по подбору и оформлению объекта, обязано оказывать эти услуги качественно. Что является критерием качества в услуге предоставления информации? ДОСТОВЕРНОСТЬ. Ну а качество юридической услуги отсутствия оснований для признания сделки недействительной и оспоримой.
Поэтому, предлагая вам приобрести объект у собственника ограниченного в правоспособности, юристы АН заведомо знали, что такая сделка изначально может быть недействительной или оспоримой. Что для потребителя является негативным последствием, могущем повлечь реальные убытки.
Которые в случае их наступления обязано возместить АН по закону о Защите прав Потребителей.
При этом естественно потребитель обязан соблюсти досудебный порядок урегулирования спора, потребовать от АН.
Хороший вопрос, что может потребитель в данном случае Лиза потребовать от АН?
Сразу скажу, что многое зависит от условий договора, и мой комментарий в первую очередь носит общих характер, каждый случай индивидуальный. Однако многие потребители риэлтерских услуг на сегодня плохо осведомлены о своих правах и не защищают их.
ФЗ «О Защите прав потребителей» гарантирует права и законные интересы потребителей услуг. Включая законные штрафы и неустойки в независимости от условий договора, как то неудовлетворение законных требований потребителя в досудебном порядке влечет наложение штрафа в размере 50% от цены иска в пользу потребителя, неустойку и компенсацию морального вреда.
Поэтому потребитель вправе вернуть некачественно предоставленную информацию. Требовать по суду расторжения сделки и возвращение стороны в первоначальное положение. Конечно при условии наличия уверенности, что у продавца есть деньги. В противном случае ваше решение суда нельзя будет исполнить или исполнить будет затруднительно.
А если комната как объект вас устраивает, и вы хотите узаконить свои права, необходимо довести дело до конца. У «алкоголика» есть опекун. Должен быть. Поэтому опекун может обратиться в суд с иском о признании такой сделки действительной. Тогда ваши права будут узаконены на основании решения суда. Однако необходимо договориться с опекуном, оплатить госпошлину.
К вопросу, что требовать от АН.
АН должно либо самостоятельно закончить оформление ваших прав либо оплатить услуги специалиста, который закончит оформление сделки в судебном порядке.
Поэтому, как ни крути, пришли к тому, что юридическим оформлением должен заниматься адвокат, представляющий ваши интересы, а вы должны проявлять бдительность и внимательность.
ГК РФ Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным
1. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства.
Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость.
Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.
2. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.

Уважаемый автор, вам надо определиться, что для вас важно: сэкономить или перестраховаться.
Долее того, если решите перестраховаться, обращаться лучше к специалисту именно в области недвижимости, юристу. желательно адвокату. Кому-то покажется что это дорого обойдется, но адвокат видит на два три шага вперед и представляет последствия. Ставя на кон пару -тройку милионов можно потратить 15-20 тыс рублей за юридическое сопровождение сделки со стороны покупателя. Каждая сторона может иметь хоть по 20 агентов и юристов, а можно обойтись с одним. Вопрос доверия и репутации. Если АН пользуется уважением в вашем городе и о нем хорошие отзывы, то как правило АН берется за продажу объектов только после предварительной проверки правоустанавливающих документов. Поскольку если документы не будут готовы к сделке, АН не скоро увидит свою комиссию. Поэтому эксклюзивы АН изначально уже проверены. Ну это как правило, а бывают и исключения, человеческий фактор ни кто не отменял. Поэтому по моему мнению лучше иметь своего представителя на сделке, будь- то агент или юрист, важно что специалист в своем деле.

Я так купила комнату в коммуналке. Оплатила агентству "Реган" что на Алтуьевском шоссе 60 тыс.руб. за услуги оформления, проверки и подбор комнаты. А потом оказалось, что хозяин квартиры алкоголик стоящий на учете в ПНД. В Агентстве прикинулись "дурачками". Комнату у меня не забрали, но продать ее уже не предоставляется возможности, - никто не хочет связываться с "левой" комнатой, которую могут в любой момент оспорить в суде.

""""Они говорят, что стоимость проверки будет заложена в стоимость квартиры и мне не придётся нести лишние затраты"""

Аноним, перевожу: они хотят, чтобы вы купили эту квартиру без проверки... Срочно бегите нанимать СВОЕГО специалиста.

Агента лучше иметь своего. Агент продавца представляет его интересы.

Ваш аванс/задаток входит в основную стоимость квартиры. А экспертиза документов, истории квартиры - это отдельная недешевая услуга. На Вашем месте лучше обратиться к специалисту.
Удачи Вам!

А вносите вы не залог, а аванс, который входит в стоимость квартиры.

Меня тоже несколько смущает изложенная Вами постановка вопроса. Да, я тоже предлагаю Покупателю, не имеющего своего представителя услугу по сопровождению сделки и тогда мы также заключаем договор и осуществляем весь комплекс необходимых действий и в интересах Покупателя. Что здесь такого криминального? Да, при продаже квартиры мы не запрашиваем архивных выписок и проверяем объект поверхностно, т.к. анализировать и экспертно выдавать заключение - эту услугу предоставляем Покупателю, обеспечивая юридическую чистоту сделки. Давно практикую и в 80 % случаев - эта услуга принимается Покупателем как норма. Советую Вам, если готовы принять предложение - только через договор на оказание услуги и предоставление экспертного заключения по проверке квартиры. И конечно, эта услуга должна быть оплачена, а как иначе! Удачи!

Перенесите взор на подобную сферу. Покупали бы Вы подержанное авто в автосалоне, а Вам бы предложили провести экспертизу на дефекты и состояние кузова, т.д. слесарями этого же автосалона. Вы бы согласились или нет?