Просто отказаться - это не причина для расторжения договора купли-продажи квартиры в одностороннем порядке. Как обезопасить себя - выбрать квартиру с адекватным собственником и прозрачной историей, правильно организовать расчеты и их подтверждение. У продавца в случае мат. капа тоже есть страхи - вдруг вы откажетесь идти в ПФ и писать заявление на перечисление средств? А право покупателей уже будет зарегистрировано и, возможно, в составе собственников будут несовершеннолетние дети, если наделять их долями сразу. Может попросить зарегистрировать залог до момента исполнения ваших обязательств по уплате цены договора, но при такой схеме должен будет передать вам квартиру сразу. Нюансов много, советую привлечь специалиста хотя бы на сопровождение сделки.