Здравствуйте! Можно. Вам нужно получить разрешение органов опеки и попечительства по месту прописки ребенка вашего , убедить опеку положить деньги на р/с ребенка от продажи его доли. И далее решайте вопрос с банком- готовы ли они вам дать кредит на жилье, где собственником с вами сразу будет несовершеннолетний (использование маткапитала). Но только не все продавцы выбранной вами двушки согласятся на то, что им сумму маткапитала переведут не сразу с основной частью денег.

Чисто технически, такую операцию сделать, возможно, с разрешением опеки (ООиП). В жизни, так, чтобы и сестра, и Вы остались довольны, вряд ли.

Последующие ответы даю, исходя из того, что это сам Челябинск.
Продав 3кк, остаток денег будет минимальный для оперирования с покупкой 2кк и формированием первоначального взноса (ПВ) для ипотеки. Если только, 3кк в Ленинском, а встречные покупки будут на северо-западе. Тут ещё можно попробовать сопоставить.

Не знаю ни одно распоряжение в Челябинске, где было разрешено положить деньги на лицевой счёт н/л от 1/4 доли. Слишком крупная доля.

Банки Челябинска, которые пропускают «детскую долю» сразу: Сбер, Примсоц, Дом.РФ, АкБарс и ВТБ. У ВТБ, есть условие: ПВ должен включать деньги с доли н/л. Например: ООиП выдало распоряжение на приобретение 2кк после продажи 3кк, в 1/4 доле для н/л. Квартира стоит 2 млн., значит, Вы должны сделать ПВ в размере 700 000 рублей, где 200 000 обычный ПВ, как для всех + доля денег н/л. Таким образом, ВТБ невыгоден для Вас.

В любом случае, каждая ситуация индивидуальна и онлайн-прогнозирование на 100%, сделать будет невозможно, надо разбираться.