В данном конкретном случае многое зависит именно от решения вашей территориальной опеки.
Приведу 2 примера решения опеки, которые для некоторых покажутся невозможными.
1. Продавали квартиру в Домодедово, Московская область. Доля у несовершеннолетнего. Сначала наделили несовершеннолетнего долей в Рязани с разрешения опеки, потом продали квартиру в Домодедово. Условия распоряжения опеки выполнили)
2. Продавали квартиру в Кузьминках с долей несовершеннолетнего, покупали новостройку! в Новой Москве. Выписали несовершеннолетнего из Москвы в Муром, там без проблем прошли местную опеку и продали квартиру в Москве. Потом неделим его долей в новостройке, как только это станет возможно.
Всё

Анна, именно так: сначало разрешение, потом покупка, т.е. буквально- на разрешении должна быть более ранняя дата, чем на договоре покупки

Полностью согласна с Александром. Сейчас в Опеке могут говорить все, что угодно. Эти слова не значат ровным счетом НИЧЕГО. А вот когда встанет вопрос о ПРОДАЖЕ квартиры, где собственники-дети, будет совсем другой разговор. В новой квартире у детей доли? Прекрасно. Но старую разрешим продать, когда в ДРУГОЙ квартире детям ТОЖЕ будут выделены доли. Так было уже несколько раз. Приходилось клиентам просить бабушек-дедушек, чтобы доли в своих квартирах подарили детям.

Сбербанк не требует сейчас разрешения опеки на залог долей детей и не препятствует покупке долей детям сразу. Анна, Вы не писали, что дети собственники в старой квартире, мы это сами предположили. Нужно оптимизировать действия по продаже-покупке: получаете разрешение на продажу от опеки. Если повезет- с последующей покупкой, если нет- с одновременной. При любой формулировке покупаете СРАЗУ и на детей, чего сорок раз делать это выделение за свои же деньги.

"Главное, что мы выполним условие-выделение долей в покупаемой сразу на детей тоже, а потом можем продавать сколько хотим свою."

- Не делайте этого! Потом замучаетесь пыль глотать. Вы получили письменное разъяснение? Нет. слова к делу, особенно судебному не пришьешь.
1) Покупаете новую квартиру в ипотеку. Получаете разрешение о банка на выделение долей детям.
2) Получаете разрешение в опеке на продажу старой и приобретение соответствующих долей в новой квартире.
3) Продаете старую у нотариуса, там же и тогда же оформляете выделение долей в новой. Подаете документы на продажу и выделение долей одновременно на регистрацию, пишите в заявлении "Рассматривать дело № совместно с делом №".
При выделении долей в залоговой квартире требуется действия со стороны банка. Доп соглашение... и.пр. Найдите специалиста у кого есть опыт проведения таких сделок.

Или делайте одновременную продажу с разрешения опеки и приобретение в ипотеку на всех членов семьи в долях.

Спасибо за ответы! Сходила на прием, сказали, сложностей не будет, если банк пропустит. То есть одновременная продажа им не важна. Главное, что мы выполним условие-выделение долей в покупаемой сразу на детей тоже, а потом можем продавать сколько хотим свою. У нас Сбербанк, думаю, договоримся.

В Спб Вам такого разрешения не дадут. Анна Орлова все верно написала. Так делать нельзя.

Организовать интересующую Вас сделку можно. Но, ООиП в разных районах СПБ - очень субъективно подходят к принятию решений. Сходите к ним на консультацию, обозначьте потребность в улучшении жилищных условий детей и опишите свою ситуацию. Если попадете на нормального специалиста - он Вам все расскажет и подскажет.

Ипотечную на выплаченную органы опеки вероятнее всего завернут вас. Но учитывая взнос можно попробовать. Вам нужен спец, который подготовит все правильно и проведет все сделки.

Вы сами уже ответили на свой вопрос.
Органы опеки разрешают продажу квартиры, при условии покупки квартиры, лучше и больше.
Это, именно ваша ситуация.
Вы продаете за 3 млн и покупаете за 8 млн. Это и площадь больше, и кадастровая стоимость, больше. Долю ребенка надо посчитать, исходя из того, какой долей сейчас владеет ребенок. Это обычная сделка, если ребенок собственник.
Вам нужно предоставить пакет документов на продаваемую квартиру и такой же пакет на покупаемую.
Список документов, необходимых для получения распоряжения органов опеки, как правило, есть:
- рядом с кабинетом, в администрации, где и куда вы будете подавать документы,
- на сайте администрации района (органы опеки) , где ребенок проживает,
- этот список знает риэлтор ( юрист агентства), которые ведут Вашу сделку.
И еще, необходимо знать. Разрешает ли банк, где у Вас получено кредитное решение, включать детей в собственники. Если "да", то, именно, это распоряжение Вы и предоставите на сделку.
Если банк, в принципе, не выдает ипотеку, заемщикам, у которых дети будут собственниками квартиры, то и распоряжение не поможет. Придется обращаться в другой банк.