Поиск по журналу

Вся Россия

реальная стоимость объекта (земельный участок со строениями)

Екатерина

20 июня 2018

Вся Россия

3 338

Пытаюсь понять реальную стоимость земельного участка (2370 м2) с тремя строениями в Московской области (Щелково 3).

Умер муж, это часть его доли ООО. Заказывала дорогую официальную оценку с выездом на объекты (для наследственного дела), но по мнению всех, кто ее видел, итоговая цена завышена.

На участке 3 строения - 2 павильона (40 и 60 м2) и 1 двухэтажное капитальное здание (230 м2). К павильонам подведено электричество, к зданию - электричество, вода, канализация. Но на 2/3 участка нельзя строить ничего капитального, так как по нему проходит магистральный водопровод и газ. Сейчас на той части, где нельзя строить капитально, арендаторы установили автомойку.

Помогите, пожалуйста, понять хотя бы порядок реальных цен на подобный объект или где правильнее посмотреть. Заранее спасибо.

Авторы

Екатерина

Могут подойти

22 567 600 ₽

1-комн.кв., 51 м², этаж 17

Сокол

14 мин.

ЖК "SOUL (Соул)", 2-й Амбулаторный проезд, 18, Москва

25 192 739 ₽

1-комн.кв., 43 м², этаж 23

Бутырская

6 мин.

ЖК "Upside Towers (Апсайд Тауэрс)", Огородный проезд, Москва

23 190 500 ₽

1-комн.кв., 45 м², этаж 2

Ботанический сад

8 мин.

ЖК "СОЮЗ", к5, Союз ЖК, Москва

20 280 423 ₽

2-комн.кв., 42 м², этаж 11

Верхние Лихоборы

16 мин.

ЖК "Level Селигерская (Левел Селигерская)", к2, Левел Селигерская ЖК, Западное Дегунино р-н, Северный ао, Москва

20 990 000 ₽

3-комн.кв., 62 м², этаж 3

Тимирязевская

13 мин.

Дмитровское шоссе, 27К2, Москва

12 800 000 ₽

апарт.-студия, 40 м², этаж 8

Сокол

10 мин.

Балтийская улица, 15, Москва

14 490 000 ₽

2-комн.кв., 40 м², этаж 4

Отрадное

16 мин.

Отрадный проезд, 9К2, Москва

65 000 ₽/мес.

1-комн.кв., 35 м², этаж 3

Сокол

15 мин.

3-й Балтийский переулок, 4К2, Москва

67 000 ₽/мес.

2-комн.кв., 40 м², этаж 7

Коптево

8 мин.

бульвар Матроса Железняка, 35, Москва

20 500 000 ₽

3-комн.кв., 61 м², этаж 9

Войковская

6 мин.

бульвар Матроса Железняка, 21, Москва

7 комментариев

Екатерина

Автор

20 июня 2018, 23:04

Николай, большое спасибо. Такие вот формулы/алгоритмы (5-7 лет окупаемости) мне тоже очень ценно узнать, чтобы с тем же партнером диалог выстраивать более адекватно.

165/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Николай Волков

Частный маклер

20 июня 2018, 21:18

Екатерина, оптимальной ценой продажи сейчас будет сумма не более 5 лет окупаемости. Если повезет 7. Поэтому сопоставьте свои арендные платежи и сумму которую предлагает партнер мужа и сделайте вывод. Мое мнение что проще найти компромисс с ним чем пытаться сейчас найти покупателя. Если продажа действительна необходима.

320/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Николай Волков

Частный маклер

20 июня 2018, 21:14

Геннадий извините но я прямо настаиваю что оценка по аналогам не объективна. Соседний объект может сдаваться за условный 1000 000 при этом объект оценки будет сдать тяжело даже за 300 000 причин масса, тем более сейчас речь идет о продаже.

239/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Геннадий Савинов

20 июня 2018, 20:35

Не очень вериться, что оценщик мог сильно ошибиться. Оценка по сравнительному и доходному методам должна была показать более-менее объективную картину, с учетом всех особенностей объекта. Ссылки на аналоги есть в отчете об оценке, там и посмотрите источники актуальной информации, тем более, что приведенные данные по объекту слишком общие и не содержат результатов оценки, чтобы кто-то из специалистов по коммерческой недвижимости мог их прокомментировать.

458/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Екатерина

Автор

20 июня 2018, 23:01

В официальной оценке по ряду причин использовался только затратный метод. Подскажите, пожалуйста, какие необщие данные по объекту нужно предоставить, чтобы получить комментарий специалиста по коммерческой недвижимости? Аналогов с похожими обременениями (магистральный водопровод и газ на 2/3 участка + партнер успел сдать бОльшую часть участка в аренду на длительный срок) в отчете нет. В любом случае спасибо за Ваш ответ.

423/50 000

Николай Волков

Частный маклер

20 июня 2018, 17:25

Екатерина, Вам нужно понять за какую цену сдавать\продавать? Если да то исходить надо из покупательской способности целевой аудитории Ваших потенциальных клиентов именно этот фактор и будет ключевым. Для увеличения стоимости необходимо увеличивать объем целевой аудитории это возможно за чет увеличения радиуса действия товара или услуги с этой целью подбирается арендатор которого хорошо знают за пределами региона или с эксклюзивным товаром\услугой. Оценщики как правило прибегают к аналоговому методу оценки ( средняя стоимость метра аналогичной площади по региону , стоимость материалов, амортизация) такой метод зачастую, если не сказать больше, не объективен.

665/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Екатерина

Автор

20 июня 2018, 20:32

Спасибо. Да, мне надо понять, за какую цену это могут именно купить, аренда на данный момент не актуальна. Партнер моего покойного мужа предложил выкупить это все за цену в 3 раза меньше официальной оценки. Одна сторонняя риэлторская компания по документам (без выезда) оценила в 2 раза меньше оценки, другая - дороже на миллион. Про причины необъективности официальной оценки я тоже уже поняла. Осталось понять, какая цена (хотя бы порядок, вилка) объективна - за этим сюда и пришла.

484/50 000