"Получается парадокс. Я ставлю цену на свою двушку даже ниже, чем на соседские аналоги и должен ещё быть готов к серьёзному снижению. А продавцы трёшек снижать не собираются."
------------------------
Ваш анализ ситуации абсолютно верен. Только это не парадокс, а элементарное КУ! Всё, что вы видите в объявлениях сейчас - это неадекват и неликвид. По этим ценам ничего не продаётся и не покупается (за исключением редких и очень отдельных случаев). Если бы все были как вы, то есть я имею ввиду - здравомыслящий человек с конкретной задачей, готовый на необходимые шаги для выполнения этой задачи, то всё бы стронулось с места. К сожалению, подавляющее большинство тех немногих продавцов, которые сейчас имеются на рынке, дальше своего жабьего носа (от слова жаба, то есть жадность) ничего не видят и не хотят видеть.

Меня особенно умиляет, когда в объявлении радостно заявляется, что "Альтернатива подобрана!" и обозначена совершенно невменяемая цена на сам объект. Логика понятна: выше по цепочке просят М рублей, у меня есть N рублей на доплату, значит моя квартира должна стоить М минус N - ну, железно, ничего не скажешь. А вот конечный человек в цепочке, тот который с живыми деньгами, пусть что хочет, то и делает. Причём заметьте, сумма доплаты не выросла в глазах альтернативщиков в результате роста цен на жильё, выросла только конечная цена. То есть платит за всё именно человек с деньгами, а не альтернативщик. Kаково?! Только вот без этого конечного человека, никакая цепочка никогда не созреет. И вот мы и имеем застой и болото.

Сделать ничего нельзя к сожалению. Только либо надеятся на чудо, либо ждать, когда разум и божья искра посетят умы всех этих великих комбинаторов. Резюмирая, выбор у вас невелик: (А) Ноходите свою альтернативу, пробуете уговорить на снижение цены насколько это возможно и потом ждёте когда у вас каким-то чудом найдётся покупатель (ждать придётся долго, возможно вечно); (Б) Плюёте на всё это дело и попадаете на бабки, но это конечно вариант не для слабонервных. Всё, других вариантов нет.

"Рынок кстати весьма бодр, по крайней мере на трешки в сегменте 12-17 миллионов."
-------------
Вот именно, что в сегменте 12-17, потому что это нормальная цена уровня 2017 года, в среднем конечно. Те, которые стоили, скажем, 15 млн в 17-м году, а сейчас стоят по 17-18 не продаются точно так-же, как и однушки с двушками, где цена выше нормы на миллион-полтора. Просто основная масса продавцов услышала звон, что цены поднялись на 20% и путём нехитрых вычислений добавила эти проценты к своей прошлой цене. Тот факт, что их квартира не продавалась даже по их старой цене, их никак не смущает. Наример в интересующих меня районах, навалом таких переоценённых трёшек и никто их не покупает. Так что никаких сюрпризов нет. Если появляется квартира по цене близкой к 17-му году, то она быстро продаётся, вне зависимости от кол-ва комнат. Всё остальное только занимает пространство на сайтах недвижимости.

>В соседних домах в продаже четыре такие же двушки. С моей вместе - пять штук. Я поставил самую низкую цену.

Интересны не двушки в продаже, а двушки, которые были проданы.

Рынок кстати весьма бодр, по крайней мере на трешки в сегменте 12-17 миллионов. Где-то с осени очень внимательно мониторил эту нишу - все приличное расходится как пирожки. Предложений двушек и однушек явно больше.

Бодрые репортажи пишут некоторые риэлторы и риэлторские агенства. Цель ясна - убедить покупателей (и в гораздо меньшей степени продавцов), что всё нормально! Рынок жив и продажи идут! Жить надо сейчас, покупать надо сейчас! Покупай, короче, или проиграешь! Их можно понять. Если они все начнут говорить правду, то люди окончательно перестанут покупать жильё и бедные риэлторы вообще ничего не заработают. Хотя конечно ломать надо конечно продавцов, а не покупателей, но это сложнее. Здесь тоже риэлторы говорят, что всё нормально и продажи идут, но есть другие риэлторские форумы, где люди попроще, и вот там совсем другая информация и настроения. Да и на опыте просто активных участников рынка и так всё ясно.

В 2017 году выбор был прекрасный и приличные варианты по правильной цене уходили в 2 недели максимум. Сейчас выбрать вообще нечего, а то что есть - или полный отстой или по космической цене, которой в принципе не может быть, учитывая экономическую обстановку в стране и городе. Поэтому всё стоит мёртво.

Да все просто - продавцы задрали цены и рынок встал. Жадность - причина бедности )))

Поинтересуйтесь у трешек, что за альтернатива им требуется. Может как раз ваша двушка подойдет и доплата. А так обычно трешки разъезжаются на две-три квартиры, и поэтому выжать из цены хотят по максимуму, и торговаться поэтому не имеют возможности. В любом случае выясняйте про альтернативу, и все станет ясно, готовы ли и будут ли торговаться.

Кстати, вот у меня есть квартира, которую я периодически хочу продать. До всей этой чехарды с ценами, я был бы счастлив продать её за 6 млн (среднее предложение по району на тот момент), но реально оценивал свои шансы в 5,5-5,7 млн. Сегодня за такую квартиру просят 7 млн. Для меня это означает только одно, а именно - я по идеe теперь должен легко продать её за те самые 6 млн, которые я хотел раньше, возможно даже немного дороже. Уверяю вас, что я так и сделаю этой осенью и буду вполне счастлив. Если цены пойдут вниз (что должно произойти не в этом году, так в следующем), то не буду продавать. Есть она не просит, точнее даже совсем наоборот, так что пусть будет. А вот чего я точно делать не буду, так это пытаться продать её за те самые 7 млн, потому что знаю на 100%, что дураков нет. Большинство сегодняшних продавцов ждут именно этого дурака, не подозревая впрочем, кто на самом деле дурачок. Всем удачи и счастья ))

А мы покупателю-ипотечнику еще и подняли цену, на 60 тр., чтобы не так обидно было ждать его 2 недели, пока он дорешает свои дела. ( Лен. область ).Покупателю с деньгами просто не снижали цену, без торга.
Так что, в каждом случае как договоришься. Бои без правил.))

> Спасибо. У меня типовая двушка. В соседних домах в продаже четыре такие же двушки.
У вас нерепрезентативная выборка. Нужно существенно больше квартир для оценки стоимости. Примерное понимание даст цена хотя бы на 20-30 схожих квартир в схожих домах в вашем районе.

>А как Вы считаете - живые, а не ипотечные деньги реально помогут добиться дополнительной скидки?

Некоторые квартиры вообще сложно продать по ипотеке. Например, если есть неузаконенная перепланировка (в этом случае тоже есть лазейки, опытные риэлторы это без труда обойдут, но тут вопрос согласится ли на это покупатель).
А такому реальному покупателю, а не виртуальному, можно и скидку дать, чтобы дополнительно его простимулировать к покупке. Но всё зависит от конкретной ситуации.