Добрый день! Подскажите, пожалуйста, кто сталкивался с такой ситуацией?

Дано: трехкомнатная коммунальная квартира, приватизировалась в 93 году (муж там был прописан в детстве). Собственников было у двух комнат по 1 и у третьей - двое.

У мужа в договоре передачи указана 1 комната в коммунальной квартире, площадью 18,2 м. в общую совместную собственность (собственники: муж (в то время несовершеннолетний) и его отец). Получено свидетельство образца 93 года на общую совместную собственность (там указано: комната 18.2 м.) на двух человек, одно. У остальных комнат - свои свидетельства. Далее спустя две недели после договора передачи был заключен договор у нотариуса между соседями о долевом разделе квартиры, на комнату мужа с отцом получилась 31/100. Как я поняла, договор заключали, чтоб разделить места общего пользования.

На сегодня ситуация следующая: отец мужа умер 10 лет назад, свою часть комнаты оставил жене (очередной) по завещанию. Открывал наследство у нотариуса сначала муж, мачеха пришла потом, с завещанием, доля комнаты должна была достаться ей. Муж этой комнатой не занимался, не прописан там, живет в другом месте. Наследственное дело до сих пор не закрыто, мачеха свидетельство о праве на наследство так и не получила. У ее родственников узнали, что умерла несколько лет назад, они ничего не оформляли.

Недавно позвонил нотариус, у которого открывали наследство на половину комнаты и сказал, что комнату мужа "отжимают" в доход государства. Есть подозрения, что активничает сосед и хочет выкупить ее у ДЖП (с ним был конфликт, в квартиру он нас не пускает). Нотариус посоветовал подать документы в Росреестр на регистрацию ранее возникшего права на долю мужа в этой комнате. Якобы, соглашение с наследницей отца о разделе комнаты на доли не требуется. Документы мы подали, в заявлении указали, что регистрируем 1/2 комнаты 18.2 метра. НО! Я взяла выписку из ЕГРП по квартире, на сегодня один сосед выкупил вторую комнату и в выписке указаны не комнаты, а 69/100 в праве общей долевой собственности у него. Как такое может быть? Ведь договоры передачи составлялись на комнаты и свою комнату муж регистрирует как комнату (доля в праве 1/2). Теперь предполагаю, что Росреестр не зарегистрирует нам и придется обращаться в суд.

Так вот, вопрос такой: прав Росреестр и сосед со своими долями или муж с комнатой? Предполагаю, что сосед теперь все комнаты занял.

И что приоритетнее: договор передачи или соглашение соседей с долями?

Также буду признательна за контакты квалифицированных юристов, подозреваю, что потребуется помощь в составлении искового заявления.