Добрый день!
Можно делать всё одновременно: смотреть квартиры и получить кредитное решение, но лучше предварительно получить кредитное решение, чтобы было понимание - соответствует квартира требованиям банка или нет.
На счет торга- всё индивидуально, лучше предоставить эту работу риелтору. Торг зависит от стоимости квартиры, нужно понимать, что его может и не быть.
Обязательные расходы при ипотеки:
- оценка 4-5т,
-страховка 0,5-0,7% от суммы кредита,
- нотариус 1-25т,
- регистрация 10-12т,
-ячейка/аккредитив 3-5т.
На счет расходов на риелтора Вам нужно решить для себя, какая услуга Вам необходима: это может быть полностью "под ключ". В этом случае комиссия риелтора/АН будет одна, или, например, с поиском Вы справляетесь самостоятельно, а риелтора берете на сопровождение/получение кредитного решение, соотвественно комиссия будет другая.
Если нужна помощь, обращайтесь.

Если не знаете с чего начать, начните с обращения к специалисту. Он подскажет где, как и на каких условиях взять ипотечный кредит, какие квартиры имеет смысл смотреть (под ипотеку подходят не все) и ответит на любые возникающие вопросы.

1) на сколько угодно. все индивидуально - кто-то готов торговаться на 15%, кто-то не идет на торг принципиально. нужно, как это ни банально прозвучит, "чувствовать рынок", ну и разбираться в бытовой психологии. если с другой стороны риэлтор - наймите тоже риэлтора, им всегда будет гораздо проще договориться, чем прямому продавцу и покупателю.
2) если берете риэлтора, то закладывайте общую сумму накладных расходов порядка 100-120 тысяч. если без оного, то порядка 30-40 тысяч. но я бы, несмотря на свой ник, советовал бы вам все-таки обратиться к профессионалу. тем более у вас ипотека...
3) сначала в банк за одобрением, потом к риэлтору. можно и наоборот - у многих риэлторов есть свои выходы на банки, помогут с ипотекой (будет чуть-чуть получше процент или попроще оформление).

Начинать правильней с одобрения банка. Касательно торга, необходимо понимание рынка в районе поиска и сложности правоустанавливающих документов на квартиру. Банк документы проверяет, но историю формирования права досконально не изучает или вообще не изучает, зависит от банка, профессиональный риэлтор никогда такие важные моменты не оставит без должного внимания, это залог того, что вы не купите потенциально обремененный объект. Дешевле всего в Вашем случае обратиться к риелтору и торг максимальный получите, и банк с оптимальными условиями подберете, и минимилизируете всевозможные риски. Хороших специалистов достаточно на этом форуме, посмотрите советы риэлторов, чтобы понять уровень компитенции, можете обратиться ко мне, телефон есть в профиле.