лучше сдайте как подавляющее большинство наймодателей, в серую. зачем городить огород и чесать левой рукой правую пятку? теоретически, конечно, можно оформить с мамой договор безвозмездного найма с правом сдачи в поднаем, она будет сдавать как самозанятый и платить 4% налогов. теоретически, подчеркну. на практике это вызовет очень много гемора и непоняток в оформлении отношений с налоговой, даже просто разбираться с которой - удовольствие сильно ниже среднего. кроме того, ваша мама может лишиться индексации и надбавок. подчеркну: не обязательно лишится, но вполне может: схема совершенно не отработана, и абсолютно непонятно как на нее отреагируют налоговая (конкретный попка-дурак 22 или 23 лет, сидящий в конкретном отделении клерком), пфр и так далее. кто-то где-то накосячит, неправильно поймет, неправильно запишет, и... попасть в нарушители или сняться с надбавок легко, а вот восстановиться потом - очень и очень трудно. любой, кто сталкивался даже элементарно с гибдд в этом смысле, прекрасно знает, к сожалению.
поэтому не надо городить огород, просто оформьте на маму доверенность и пусть она сдает как все. или появитесь с братом на сделке, но пропишите в договоре (а лучше - обговорите неофициально), что деньги будет получать мама.

Спасибо за советы.

Нет смысла городить огород, есть много вариантов развития событий, либо как большинство в серую....
Либо вы сдаёте от своего имени, подаёте декларации (как вариант самозанятыми,), деньги от сдачи передаёте маме. Оформив доход от сдачи как ИП или самозанятая мама при наличии Московской пенсии вероятнее всего потеряет «московские» надбавки.
Чтобы обезопасить квартиру-оформите страховку на различные распространённые случаи.

Здравствуйте . Попробуйте оформлять договор найма на 11 месяцев. Удачи .