Татьяна, добрый день!
Давайте по порядку.
1) Вы действительно имеете право на налоговый вычет в размере 1 млн. рублей с продажи квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет;
2) Вы действительно имеете право на налоговый вычет в размере 2 млн. рублей при покупке квартиры.
Итого: 3 млн рублей может быть цена вашей квартиры на двоих, а не на каждого. Норма применима для вас, если ранее никто из вас не использовал право на этот вычет. 2 млн рублей при покупке также касается объекта, приобретаемого опять же в собственность вас обоих!
3) Полностью соглашусь со всеми коллегами, указавшими на незаконность приватизации. Выписав детей, вы тем самым нарушили их право на участие в приватизации и эта сделка может стать оспоримой не только в ближайшие 3 года (срок исковой давности), а как минимум еще в течение тех лет, пока детям не исполнилось 18 лет + 3 года (срок в течение которого они могли узнать или узнали об этом нарушении).
В данном случае, для того, чтобы застраховать покупателя и обезопасить сделку, я бы на Вашем месте выделила детям в новой квартире доли (не менее того, что они могли бы иметь в продаваемой квартире) и зарегистрировала бы обе сделки под условием.
В соответствии со ст. 157 ГК РФ СТОРОНЫ пришли к соглашению, что настоящий договор подлежит государственной регистрации при условии одновременной государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу:________ и перехода права собственности на квартиру от _______ к ________ (в размере ___ (______) доли), ________ (в размере __ (___) доли), ________ (в размере __ (___) доли), ________ (в размере __ (___) доли).
4) Квартиры, реализуемые после приватизации проверяются именно на предмет ее законности. Большое упущение риэлтора, представляющего интересы покупателя, что он этого не сделал, а Вашего риэлтора, что допустил этот факт.
Не берите грех на душу, обсудите ситуацию с покупателем. Я уверена, вы сможете найти общее безопасное решение.
Удачи на предстоящей сделке!

Маргарита, Вы так и не ответили на вопросы. Если Вы все-таки юрист и разбираетесь в действующих законах, приводите конкретные статьи, чтобы не вводить посетителей в заблуждение.
Введение Жилищного кодекса не изменило ситуацию по данному вопросу и судебная практика на сегодняшний день не применяет правило "добросовестного приобретателя" к такого рода ситуациям. Если один из родителей имел на момент приватизации регистрацию в этой квартире, значит у детей сохранялось право на участие в приватизации. Можно было обойти данное требование ст.7 Закона о приватизации, получив согласие опеки на не учтение детей в приватизации благодаря наделению их долями в другой квартире или участию в приватизации по другому адресу. В иных случаях сделка может в части нарушенных прав признана ничтожной, как и все последующие. По данному вопросу судебной практики достаточно. Контролировать цель выписки детей и их неучастие в приватизации в качестве обязанности наших госорганов в законе не зафиксировано. Данный вопрос в конечном итоге может выйти боком новому покупателю, поэтому сторонам стоит рассмотреть варианты регистрации сделки под условием, отступного или хотя бы страхования титула. Приобретать в таком виде я бы настоятельно не рекомендовала.

Нет закона с формулировкой -" запрещено выписывать детей до приватиз', при приват. предоставляется выписка, где дети фигурируют по новому месту прописки - и, ничего - гос-во приватизирует и претензий не имеет. Где написано про 6 мес.- это вообще бред и выдумка.С введением нового ЖК от 2005г. - ситуация на рынке изменилась - закон хорошо относится к добропорядочным покупателям и не очень-то суды расторгают сделки по полной стоимости. И ни один закон, ни опекунский не могут запретить родителям выписать детей.

Ирина Владимировна, Вы профессионал, даже неудобно, что пришлось поправить Вас! На самом деле, я сначала хотела с Вами полностью согласиться, а потом вспомнила про Постановление, тем более что несколько лет сама им воспользовалась:) с кем не бывает)

Надежда, очень даже позволю не соглашаться со мной. Я, старая вешалка, не вспомнила об этом постановлении, когда отвечала)))

Маргарита, можно 2 вопроса:
1) как Вы думаете, какой закон по приватизации сегодня действует?
2) сколько по Вашему раз человек может участвовать в приватизации? и можно ли это отследить?
Спасибо)

Закон от 1994г. мхом порос - а как вам ситуация, когда ребенок прописывается последовательно в несколько неприватиз.квартир до их приватизации и и что, право везде имеет. Да ничего подобного.

Ирина Владимировна, позвольте с Вами не согласится в части снижения суммы вычета при включении детей в число новых собственников!
До 2008 года родители действительно не могли получить имущественный вычет за своего ребенка, даже если покупали квартиру за счет своих собственных средств. Данную несправедливость разрешил Конституционный суд.
В марте 2008 года Конституционный суд РФ принял Постановление от 13.03.2008 N 5-П, которое закрепило право родителя на получение имущественного налогового вычета на приобретение квартиры за своего несовершеннолетнего ребенка.
Что касается нарушения прав несовершеннолетних читайте ст. 7 Закона о приватизации, в которой начиная с августа 1994 года прямо указано, что несовершеннолетние обязательно включаются в договор передачи жилого помещения: "В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением."

Товарищи риеолторы - приведите, пожалуйста, закон конкретно, который ущемляет права несовершеннолетних в данной ситуации.

Тут, коллеги, что-нибудь одно надо выбирать: если компенсировать нарушенное право несовершеннолетних, которые сейчас не являются собственниками продаваемой квартиры, и оформлять на них доли в новой квартире при ее покупке, то зачет налога на продажу в полном объеме не сделать будет, т.к. дети ничего не продавали. Если доли на детей не оформлять, то зачет можно будет сделать в полном объеме и на сына и на пенсионерку, и тогда можно указывать в договоре 3млна. А покупателю Вашему не позавидуешь....