Довольно сложно представить, что некое частное лицо сможет предоставить деньги банка! дешевле чем сам банк и застройщик, который работает с этим банком. Тем более бесплатно (читай - сам с этого что-то хочет поиметь).

Здесь все просто.
Застройщик платит риэлтору комиссионное вознаграждение за клиента.

Заметьте, что если вы придете самостоятельно к застройщику, цена будет такая же. Не будет скидки на цену услуг риэлтора. Прайс единый у застройщика, и у агентств/риэлторов.

А ставку вы получите реально ниже, т.к застройщик имеет свою скидку в банке, за счет большого количества сделок.
А риэлтор преподнесет это, как свои заслуги, чтобы заинтересовать вас, и вы сами не пошли к застройщику.
Не продал вам свои квартиры, продал вам от застройщика квартиру. Вот и все.

Не знаю Вашего региона, но в Питере очень редко такое можно встретить. Это касаемо партнерских программ и еще реферальные оплаты подавшему заявку (0,25 до 1,5% от суммы кредита, а иногда и от стоимости объекта). При отказе или частичном отказе от реферальной оплаты можно сделать скидку по ставке (обычно от 0.1 до 0.5 п.п., последнее больше относится к вторичке).
А есть другая скидка, так сказать по партнерской программе. Застройщик может быть просто аккредитовал объект в банке и изредка отправляет заявки в банк и имеет просто статус Партнера, а агентство/брокер/агент может иметь статус Ключевой/голд партнер, а то есть у некоторых премиум/платинум партнер. В таком случае банки берут ставку в зависимости от канала поступления заявки. В общем, банки по разному называют партнеров, все зависит от объема заявок или просто о особых партнерских отношениях.
При особых отношениях агентство/брокер может дать скидку по ставке больше, чем другие, и обычно этим пользуются, либо человек берет новостройку/вторичку через них или просто оформляет ипотеку за Н-е количество денег. При последнем случае сумма варьирует от 15-25 тр, и еще там не просто, присутствие представителя агентства/брокера обязательно при сделке, в противном случае банк повышает ставку.
Иногда пр и особых условиях партнерства банки не только дают больше скидки, но и платят копеечку, при это сумма не превышает 11000, а средняя оплата в районе 5000, и при этом тоже присутствие представителя агентства/брокера обязательно, ибо он должен отработать свои деньги и его функция банально сводится к тому, что он просто будет бегунком в банке, например, принесет кредитной договор, договор аренды ячейки или заявление на открытие аккредитива, пр ошибках в них, просто отметит и отнесет на исправление И да, просто тупо потом будет сидеть на конца сделки, чтобы потом подписать свои документы с банком.
Резюмирую ) такая скидка по ставке встречается, но редко, и да, ставка может быть ниже, чем предлагает застройщик или банк на прямую, в том числе, если банк дает какую-то скидку за онлайн-подачу через свой сайт.

Если заключен партнерский договор с банком, то возможно снижение ставки для партнера, да и некоторые банки выплачивают вознаграждение за заявку)

возможно, что в вашем регионе застройщики платят комиссию риелторам за сделку, поэтому для вас это бесплатно.
на счет ставки- возможно он крутой брокер и обладает какой-то информацией, которой не обладает отдел продаж у застройщика:)
на счет ставки - ниже, чем есть на сайте банка, она не будет

Ну какие?..... сыр в мышеловке, например!