А если оценка Циана окажется больше выставленной цены, что тогда будете делать?:)

Александр, отличное замечание касательно ситуации по росту востребованности удаленки, знаю уже реализуются как минимум пару таких исследований по заказу, но более менее адекватные цифры будут не ранее 2021 года, впрочем это не сильно касается большей части населения и вероятно именно на недвижимость не окажет существенного влияния.
С другой стороны, спорна и позиция с переплатой сейчас. Относительно прошлого года - безусловно, а вот будущего - никто не знает, объективных предпосылок к большой инфляции сейчас не наблюдается, но их не было и в 2014м для 2-кратного снижения курса, хотя кризис и назревал к тому времени пару лет, что отражают макроэкономические показатели. Гадание на кофейной гуще получается, могу сказать одно -ситуация неопределенная, любое действие нужно взвешивать, особенно если собираетесь в долги влезать.

Согласен с Вами, Максим, тему про 18-19 год не учел, возможно, что действительно лаг имеет мест быть. Объективно, никому из покупателей не хочется переплачивать за квадраты, тем более выставленные по эфимерному курсу доллара (который, кстати, любит скакать туда-сюда). Думаю, ситуация с КОВИДом (многие из МСК уехали и успешно трудятся на удаленке, по крайней мере, в технологических отраслях), а также гораздо более дешевые в плане ипотеки новостройки все-таки являются сейчас определяющим фактором на рынке - мое личное мнение, не претендующее на истину в последней инстанции.

Александр Ермаков, говорить про алгоритмы ЦИАН не могу однозначно, но знаю как выстроен алгоритм одного большого банка, часто цифры которые он выдает похожи на Циановские, но это эмпирически, на большой выборке не сверял.

Так вот, что касается алгоритма банка:
Оценка конечно же под условный средний объект в рамках объективных показателей (расположение дома, год постройки, тип дома и тд), потому что тоже самое качество и цену ремонта пока не научили определять по фотографиям, с другой стороны и человека тоже грамотные фотографии легко введут в заблуждение. И тем не менее там дается вилка со скидками на нюансы состояния самой квартиры,

Мое мнение:
Оценка весьма реалистична, но с одним нюансом! Большой вес в оценке идет от цен продаж в 2018-2019 годы (данные по недавним продажам просто еще во многих случаях не попали в базу данных алгоритма оценки для их учета), они объективно были не такими надутыми как сейчас, поэтому оценка почти всегда будет показывать на 0.5-2млн меньше, чем просит продавец. При этом нужно понимать, что 0,5 млн вполне вероятный, но не обязательно, диапазон торга.

Что значит надутые цены: После выхода из самоизоляции и после снижения ставок по вкладам был приток некоторых живых денег. Одни реализовывали отложенный спрос, другие вкладывались во что бы то ни стало в бетон (многие ждут девальвации и более острых фаз кризиса). При этом часть предложений ушли с рынка, застройщики под шумок решили заработать, а часть хоть и малая особо талантливых продавцов стали корректировать цену на курс доллара еще в конце зимы.
Другими словами в моменте спрос судя по всему вырос больше, чем объем предложений (но точных цифр от банка по июлю-августу не видел еще).

Подъем цен, конечно же, не отражает объективных экономических реалий, но как долго это продлится и в какую сторону будет выход (обесценивание и инфляция или падение цен) никто не знает, тут гадать только вам. Спрос еще есть, некоторые продавцы несмотря на вышесказанное (и особенно альтернативщики) на торг особо не идут.

Если кратко: оценки хороши, но в реальности ситуация сейчас иная, продают люди, а не машины, и смотреть на эти оценки чаще всего можно лишь для общей картины и анализа ситуации.

https://sochi.cian.ru/kalkulator-nedvizhimosti/ - вот как они заверяют о точности и просят использовать в аргументированном торге с продавцом.

Ок, прочитав ответы, понял, что ЦИАН категорически неправильно оценивает стоимость. Возникает резонный вопрос - а зачем тогда вообще они этот сервис выкатили и предлагают? Уверен, что там не просто "взять общую стоимость квартир сходного метража и поделить на их кол-во" - это big data, в которой может быть вовлечено 100500 факторов, от близости к метро до количества наркоманов и проституток в подъезде, полученного в результата опроса экспертов у подъезда.

Такая задача как у вас преобладает у каждого покупателя, но реалии совершенно другие...
Оценка стоимости сайта циан зачастую ошибочна, так как они берут наверно что-то среднее и при чем не всегда даже по району.... если все будут ориентироваться на сайт-то цены вообще станут неадекватны.
В суд на что подавать? На рекомендацию? Если вам бабушка у подъезда посоветует купить квартиру именно в ее подъезде, а потом выясниться что над купленной квартирой поселились арендаторы дебоширы-пойдёте на бабушку в суд подавать???)
Чтобы купить дёшево то что хотите-то вам нужен хороший переговорщик, если вы являетесь таковым, то у вас все получится!
С Уважением....

"стоит ли с собственником квартиры в Москве в процессе переговоров как-то апеллировать к той рыночной цене, которая обозначена на ЦИАНе?" - нет;
"Насколько сейчас это на рынке приемлемо и допустимо?" - примерно как при переговорах со своим работодателем о повышении вашей зарплаты апеллировать к средней на рынке. скорее всего, он вам ответит - "ну вот и иди туда, где тебе заплатят среднюю по рынку". если соб выставил объявление на том же циане, он видел рекомендуемую сайтом цену. и, тем не менее, выставил свою. имеет ли ему смысл еще раз напоминать об этом? это будет не самый действенный аргумент. и кроме раздражения, он ничего не вызовет. торгуются другими способами. (кстати, аналогичная ситуация на авто ру и других сайтах по продаже автомобилей. там тоже есть средняя температура по палате, которая точно так же бесит продавцов. неважно, чем бы они не руководствовались);

"(пока не слышал, чтобы кто-то на них подал в суд за недооценку....)" - интересно, как вы себе в принципе представляете такой иск, чтобы суд его принял к производству )))))))

В переговорах с собственником стоит апеллировать более объективными факторами. Например, самостоятельным анализом рынка полностью аналогичных предложений или какими-то индивидуальными особенностями его предложения. Онлайн оценка - это ну очень примерная цифра и в подавляющем большинстве случаев она не отражает реального положения дел. Мне не известна методология проведения такой оценки, но безальтернативный факт - оценка ЦИАНа не отражает реального положения дел.

Здравствуйте. Недавний пример: Однокомнатная квартира в монолитно-кирпичном доме в Королёве (МО) по оценке ЦИАН стоила 4,2 миллиона рублей. На рынок вышли за 5,2 миллиона. Через неделю нашли покупателя за 5. Не рекомендую использовать любые источники онлайн-оценки квартир в качестве понимания рыночной цены. В общем то же самое говорю и собственникам, которые пытаются самостоятельно оценивать имеющееся у них жильё. Онлайн-оценка может давать (и даёт) достаточно сильную погрешность, так как не учитывает многие факторы, реально оказывающие влияние на цену.