"1. Зачем на самом деле арендодатель ставит условие о залоге за квартиру?" - собственно, для того чтобы компенсировать свои затраты на тот случай, если наниматель: сломает, зальет, испортит, наделает долгов за телефон и тп;
"2. Какова в реальной жизни судьба залога? Он ведь наверняка не возвращается арендатору." - откуда вы взяли эту глупость?!;
"Идет на оплату последнего месяца аренды?" - иногда бывает и такое, по договоренности. но гораздо чаще последний месяц оплачивается, а после этого залог возвращается, если нет никакого ущерба по вине нанимателя;
"3. Упоминается ли факт залога в договоре?" - разумеется!;
"На случай непорядочного арендодателя..." - и не только на этот случай )))

" арендодатели придумали удерживать залоговую сумму..."
Я решаю это более простым способом, сумма аренды указывается больше чем в реале, и предоставляется скидка, при условии срока аренды не менее 6 мес. Если наниматель съезжает, то пересчитываю аренду. и тогда возврата нет.

Недавно арендодатели придумали удерживать залоговую сумму в качестве неустойки за досрочное расторжение договора.. постковидное.. теперь придется с этим жить..

1. Залог - это страховой депозит на случай, если квартире будет причинен ущерб.
2. Он должен быть возвращен арендатору после прекращения договора. Факт того, что он может быть засчитан в качестве оплаты последнего месяца проживания - это уже предмет договоренности сторон.
3. Факт наличия залога обязательно должен быть отражен в тексте договора. На случай "непорядочного арендодателя" договором можно предусмотреть соответствующие штрафные санкции.